Transformatie lege kantoren kan in de papieren lopen

De regio Holland Rijnland wil de kantorenmarkt gezond maken. Hiervoor is samen met gemeenten en marktpartijen een kantorenstrategie opgesteld voor de periode tot 2025. Daarin drie belangrijke opgaven: de plannen voor nieuwe kantoren worden geschrapt of vertraagd; bestaande kantoren op geschikte locaties worden gerenoveerd en gemoderniseerd en leegstaande kantoorpanden krijgen andere functies. In Nederland staan miljoenen vierkante meters kantoorruimte leeg. Voor een steeds groter deel daarvan is de kans klein dat er ooit nog gebruikers gevonden wordt.

Bij ongewijzigd beleid loopt de leegstand van kantoren op tot wel 25%, terwijl meer dan 5% tot 8% als onwenselijk wordt gezien. In het gebied Holland Rijnland is de kantorenleegstand de afgelopen jaren in rap tempo opgelopen tot zo’n 11%. Dat is onder het landelijk gemiddelde, maar wel zorgelijk. Vooral in Leiden en Alphen staat veel kantoorruimte leeg.

Ondanks die hoge leegstand in Leiden wordt er de komende jaren veel nieuwe kantoorruimte bijgebouwd. Met name in het stationsgebied komen er tienduizenden vierkante meters kantoorruimte bij. Volgens de kantorenstrategie komen die meters wel vol, omdat juist lokaties op ov-knooppunten erg in trek zijn: “Het gaat om de juiste kantoren op de juiste locaties”.

Wel is de kans groot dat er een verschuiving plaatsvindt, waardoor meer bestaande verouderde kantoorgebouwen leeg komen te staan. Onlangs waarschuwde projectontwikkelaar Menno Smitsloo de gemeente in een brandbrief voor de gevolgen. Volgens Smitsloo heeft het stationsgebied straks 80.000 m2 teveel kantoorruimte met desastreuze economische en ruimtelijke gevolgen. “Hoe bouw je een stad kapot,” zo vraagt Smitsloo zich af. Hij pleit voor transformatie van kantoorruimte naar wonen of hotels. Ook het slopen van verouderde kantoorruimte om vervolgens op diezelfde plek appartementen terug te laten bouwen door dezelfde eigenaren is volgens hem een goede oplossing. Wel zou er dan een grotere bouwmassa moeten worden toegestaan, zodat er een win-win situatie ontstaat voor gemeente en eigenaar: “Een kans op een beter rendement en een doelmatiger en fraaier stadsbeeld”.

Smitsloo rekent het stadsbestuur en de gemeenteraad een totale leegstand van minstens 130.000 m2 kantoorruimte voor. Los van de onwenselijkheid van die leegstand waarschuwt hij de gemeente ook voor planschadeclaims van eigenaren van bestaande kantoren die door de nieuwbouw met (meer) leegstand te maken gaan krijgen. Smitsloo is zelf overigens ook een van die eigenaren met onder andere een groot kantoorgebouw in het stationsgebied.

Los van de regionale afspraken, komt de gemeente Leiden binnenkort ook met een eigen lokale kantorenstrategie. Met name de kantoorlokaties aan de Verbeekstraat, het Kanaalpark en de Schipholweg krijgen daarbij prioriteit vanwege de hoge en langdurige leegstand op die plekken.

Het transformeren van kantoren naar bijvoorbeeld woonruimte zal ook volgens de gemeente niet zonder slag of stoot gaan. Door waardevermindering van de panden houdt de gemeente zelf ook rekening met planschadeclaims en een lagere ozb-opbrengst. Om hoeveel geld dat gaat is nog niet bekend.

Tot 25 april kunnen belanghebbenden reageren op de voorgestelde kantorenstrategie.

Leiden