Operatie Merendonk (1): koop- en huurflats samen verduurzamen

De grote flatgebouwen in de Slaaghwijk zijn een halve eeuw oud, maar kunnen nog best een tijd mee, als de isolatie en de verwarming verbeterd worden. Bij één van die flats, Merendonk, werkt de Vereniging van Eigenaren (VvE) hard aan zulke plannen. Het gebouw met 114 appartementen is een mix van koop- en huurwoningen. Dat maakt de besluitvorming en financiering ingewikkeld. Maar penningmeester Tom van Alphen zet zijn tanden in de renovatie en laat niet los.

Wie langs de IJsselmeerlaan richting Merenwijk rijdt, ziet rechts twee imposante woonblokken oprijzen: allebei acht woonlagen hoog en 150 meter lang. In metershoge letters lees je: ZIJLDONK en MERENDONK.

Lees alle artikelen terug in het ‘Isoleer mee met de VvE’ dossier van Sleutelstad

Panoramisch en goedkoop
We keken rond in Merendonk. Zoals veel naoorlogse flats heeft het gebouw twee gezichten. “Genieten van een panoramisch uitzicht”, kraait een makelaar op Funda. En dat op maar 2 kilometer van het Leidse centrum.

Toch vind je hier de goedkoopste flatwoningen van Leiden, vanaf 275.000 euro voor bijna 90 vierkante meter. Was dit die armoedewijk, met veel overlast van jongeren? Bij Merendonk is de sfeer best goed. Recent plaatsten bewoners er nog samen struiken langs de gevel, tegen rommelig geparkeerde fietsen.

Maar een minpunt is het energieverbruik. De woningen van Merendonk hebben gemiddeld een energielabel (E), wat staat voor ‘veel energieverlies’. En bestuurslid Tom van Alphen weet waarom: “De verwarmingsinstallatie is totaal verouderd, de kozijnen hebben nog geen modern HR++ dubbel glas. En de gevels en vloeren zijn matig geïsoleerd.” Niet handig in deze tijd van energiecrisis, dus wil het VvE-bestuur deze manco’s aanpakken.

Van Alphen woont zelf niet op de Merendonk. Hij kocht er begin 2020 een appartement om te verhuren aan vrienden die hun woning uit moesten. En hij zag al gauw de onderhoudsproblemen.

Plannen verzand
Bij een ledenvergadering bleek dat deze grote ‘gemengde’ VvE maar één bestuurslid had. Woningstichting Portaal, die hier 60 huurwoningen bezit, leek achterover te leunen. “Het maakte geen slagvaardige indruk: een zo klein bestuur is te weinig voor zo’n complex.” Hij ontdekte ook dat er al vaker was begonnen aan renovatieplannen, maar die waren steeds verzand.

Van Alphen ging met pensioen en besloot zijn tanden in de renovatie te zetten. Er kwam een bijeenkomst met woningstichting Portaal. “Zij wilden niet in het bestuur, want ‘dat doen we bij geen enkele VvE’, was hun reactie. Ik heb ze gevraagd om wél actief te gaan meedenken. Dat doen ze nu gelukkig.”

Leerzaam
Er kwam een vierkoppig bestuur. Dat peilde meningen van bewoners, met enquêtes en informatieavonden. Dat was leerzaam: “We vroegen: wat vind je ervan als we beter isolatieglas plaatsen, het dak beter isoleren of de gevels? Dan kreeg je nogal eens de reactie: ‘Die gevel? Daar heb ik niks mee te maken, die is van de VvE.’ En dan moesten we uitleggen: U bént de VvE.”

Veel bewoners beseffen niet dat ze samen eigenaar van een flatgebouw zijn en dus ook samen verantwoordelijk voor alle onderhoud. En als lid van de Vereniging van Eigenaren moet je daaraan meebetalen.

Maar de informatiecampagne slaagde. Een gespecialiseerd bureau rekende isolatiemaatregelen door; het bestuur bekeek welke acties echt nodig waren en toch nog betaalbaar. En in mei 2022 besloot de Algemene Ledenvergadering welk pakket maatregelen uitgewerkt moest worden. Er kwam vaart in de operatie Merendonk.

“Die gevel? Daar heb ik niks mee te maken, die is van de VvE”

Lastige keuzes
Het meest urgent is vervanging van de verwarming. Van Alphen: “We zitten op de stadsverwarming. Maar de installatie in het gebouw is vreselijk inefficiënt, met enorm dikke buizen waarin het warme water heen én terug moet. Daardoor wordt de ene woning te heet en de andere blijft te koel. Ook de metertjes werken niet goed meer.”

Een nieuwe installatie, met aparte aan- en afvoerbuizen en nieuwe radiatoren, kan het verbruik met 25 tot 30 procent verlagen. En dan wordt de warmte ook netjes verdeeld en afgerekend. “Als die installatie er voor het stookseizoen 2024-2025 ligt, scheelt dat veel kopzorgen. Tot die tijd moeten we nog twee winters duimen dat de verwarming niet plotseling uitvalt.”

Tegelijk wil de VvE beter isoleren. Door die combinatie heb je maar één keer rotzooi en gaan bewoners extra energie besparen. Maar niet alles kan tegelijk, dus moest men lastige keuzes maken.

Kozijnen, gevels, vloer
Voor de ramen en deuren is gekeken naar triple glas in kunststof kozijnen: dat isoleert het beste en kost op den duur minder onderhoud. Maar dat was een te grote investering. Dus is er gekozen voor HR++ glas in bestaande houten kozijnen. Want met wat reparaties kan dat hout nog een tijd mee.

Zo is er ook gekeken naar de gevels: wel de asbest vervangen, maar geen helemaal nieuwe gevel met super dikke isolatie. Ook betere dakisolatie met zonnepanelen zitten er voorlopig niet in, dat komt aan de orde bij een dakrenovatie. Harder nodig en beter betaalbaar was vloerisolatie in de onderste woonlaag.

Op de rem
De VvE vroeg drie aannemers een prijsberekening. Het resultaat viel tegen. Van Alphen: “De renovatiekosten bleken flink hoger dan het adviesbureau had berekend.” Begrijpelijk, want door de energiecrisis en andere wereldproblemen gingen materiaalkosten overal omhoog. Maar het was wel een kink in de kabel.

Op een ledenvergadering (ALV) half november zou de VvE een keus maken tussen de drie aannemers. Maar op de valreep trapte Portaal op de rem. De eigenaar van huurwoningen was geschrokken van de kostenstijging en moest zich opnieuw beraden. “Dat was lastig uit te leggen aan de leden: niet goed voor het vertrouwen in de VvE.” Maar er zat niets anders op dan uitstel.

Komende week gaat Portaal melden of ze de plannen nog steunen. Van Alphen wil het renovatieplan daarna snel weer oppakken. “Dan kunnen we vóór de zomer een nieuwe ALV houden en alsnog een aannemer kiezen.”

Zijn doel blijft afronding van de renovatie in 2024, met stabiele verwarming en minder energieverspilling. Maar om dat doel te bereiken zijn er nog wel wat hobbels te nemen. Daarover donderdag in deel 2: “Verduurzaming Merendonk, een mission impossible?”

Dit is de zesde aflevering van de serie “Isoleer mee met de VvE”. De research hiervoor wordt mogelijk gemaakt door het Leids Mediafonds.

 

Duurzaamheid Leiden Isoleer mee met de VvE