Operatie Merendonk (2): is verduurzaming een ‘mission impossible’?

De hoge muurflat Merendonk in de Slaaghwijk is een halve eeuw oud. De verwarming is totaal verouderd en er is betere isolatie nodig. De Vereniging van Eigenaren liet een renovatieplan maken. Dat gaat zo’n 5 miljoen euro kosten. Die investering is veel waard, maar kunnen de eigenaren dat geld wel opbrengen? Het lijkt een mission impossible, maar soms heeft zo’n missie toch succes.

Woensdag deed Sleutelstad al verslag over deze flat met 114 woningen. Ruim de helft daarvan (60) is eigendom van woningstichting Portaal en bestemd voor sociale verhuur. De andere woningen zijn van particulieren. Al die verschillende eigenaren zitten samen in een vereniging van eigenaren (VvE).

Lees alle artikelen terug in het ‘Isoleer mee met de VvE’ dossier van Sleutelstad

Nu gelden VvE’s niet als de meest slagvaardige organisaties. Groot onderhoud moet je in zo’n vereniging samen organiseren en betalen. Maar hoe word je het eens over een grote renovatie, zoals een isolatieplan? Dat kost VvE’s heel veel moeite. En het blijkt ook niet altijd makkelijker met een grooteigenaar zoals Portaal in je club.

Op de rem
Woningcorporaties zijn hard bezig met het verduurzamen van hun eigen panden. Met eigen geld of goedkope leningen kunnen ze meters maken. En ze moeten instemming vragen van de huurders, maar ze hebben wel de regie.

In een VvE ligt dat anders. Daar moet meestal een amateurbestuur de kar trekken. Bij de grote flat Merendonk is dat bestuur daar al twee jaar mee bezig. En tot schrik van penningmeester Tom van Alphen was het juist woningstichting Portaal dat afgelopen najaar op de rem trapte toen de kosten van een renovatieplan duidelijk werden.

Na ruim twee maanden beraad gaat Portaal komende week melden of ze het plan nog steunen. Van Alphen wil het renovatieplan daarna snel weer oppakken. “Dan kunnen we vóór de zomer een nieuwe ALV houden en alsnog een aannemer kiezen.”

Bijna 5 miljoen
Daarna moet die aannemer alle woningen zien om een definitieve prijs te berekenen. Als dat bedrag bekend is, moet de financiering worden geregeld. En als de VvE dan volgende winter akkoord gaat met het kostenplaatje, kan de renovatie in de lente van 2024 alsnog van start.

Van Alphen heeft gewerkt als financieel adviseur en weet dat je elke euro maar één keer kan besteden. In de ‘projectgroep verduurzaming’ van de VvE heeft hij steeds streng gekeken welke uitgaven echt nodig waren en wat er geschrapt of uitgesteld kon. Toch wordt de renovatie een omvangrijk project.

In 114 woningen de volledige verwarming vervangen. En al het glas. Plus de gevelisolatie – inclusief asbestverwijdering. En ook nog de vloeren van 14 woningen isoleren. Het prijskaartje van deze klus loopt richting 5 miljoen euro. Dat bedrag moeten de eigenaren samen opbrengen. Hoe doe je dat, als vereniging?

Gelukkig heeft de VvE gespaard. Daardoor zit er één miljoen euro in kas voor deze renovatie. Ook komt er anderhalve ton isolatiesubsidie van de overheid. Dus moet er nog zo’n 3,5 miljoen gevonden worden.

Spannend
Dit bedrag wil de VvE lenen van het Nationaal Warmtefonds, dat is opgericht om huiseigenaren zonder veel spaargeld snel te helpen verduurzamen. Tegenover de kosten van die lening staan lagere energielasten en een verhoogde woningwaarde. Een gouden formule, maar hij blijkt voor VvE’s toch vaak een struikelblok.

De eerste hindernis is het maximale leenbedrag van 30.000 euro per appartement. Dat plafond is ondanks sterk stijgende bouwkosten het laatste jaar niet verhoogd en veel VvE’s lopen erop klem. “Ook bij ons wordt dat spannend”, erkent Van Alphen. “Wij moeten onder de 3,42 miljoen blijven. Dat zal niet meevallen.”

En dan is er de leenrente. Anderhalf jaar geleden betaalde een VvE voor een 20-jarige lening maar 2 procent, nu is dat 4,7 procent. Dit vertaalt zich in hogere maandlasten voor eigenaren.

Zelf wil Van Alphen zich over die maandlasten nog niet uitspreken, maar als de bouwkosten en de leenrente niet veranderen gaat de lening voor Merendonk gemiddeld 195 euro per woning per maand kosten. Dat betekent bijna een verdubbeling van de huidige maandbijdrage van 220 euro. Daar staan wel besparingen tegenover, maar de kostenverhoging zal zeker pijn doen.

Draagvlak
Als het prijskaartje straks bekend is, komt het erop aan om met de hele VvE tot een besluit te komen. Portaal moet het plan nog steunen, en ook moet minstens twee derde van de particuliere eigenaren er achter staan – dat is een eis van het Warmtefonds.

Het wordt een toer om dat draagvlak te vinden. Sommige eigenaren wonen elders en verhuren de woning: zij hebben minder belang bij de renovatie. Van Alphen: “En veel eigenaars hebben een bescheiden inkomen. Zij moeten elke euro drie keer omdraaien. We moeten hen ervan overtuigen dat ze voor de hogere maandlast veel terugkrijgen.” En een deel van de bewoners is de Nederlandse taal maar beperkt machtig. Dat maakt de opgave extra lastig.

Ingewikkeld
Woningcorporatie Portaal erkent desgevraagd dat verduurzaming van zo’n VvE met koop- en huurwoningen ‘ingewikkeld’ is. En het Warmtefonds meldt al enkele jaren in jaarverslagen dat het zeker bij gemengde VvE’s heel moeilijk lukt om hun leningsaanvraag met succes af te ronden. Door de rentestijging is dat niet makkelijker geworden.

Ook minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting ziet het probleem: eind vorig jaar kondigde hij in een Kamerbrief initiatieven aan voor ‘versnelling’ van verduurzaming bij VvE’s. Die belofte moet dit voorjaar handen en voeten krijgen.

Voorlopig zet De Jonge VvE-leden juist op achterstand: mensen met een laag inkomen in een losse woning hoeven bij het Warmtefonds nul procent rente te betalen; alleen geldt dat niet als je in een VvE-complex woont. Want de minister weet niet hoe hij dat zou moeten regelen.

VvE-bestuurder Tom van Alphen kan zich over zulke verschillen wel kwaad maken. “Als ik mijn huis verder wil verbeteren, kan ik flink profiteren van subsidies. Maar bij een gebouw als dit valt die subsidie tegen. Terwijl juist hier veel mensen met een bescheiden inkomen wonen.” Van hem zou de overheid de steun voor verduurzaming veel meer mogen richten op lage inkomens. “Mensen met hogere inkomens kunnen ook op eigen kracht investeren in woningverbetering.”

Op hoop van zegen
De vier grote steden zien dat er meer nodig is om de verduurzaming van VvE-complexen vlot te trekken. Amsterdam heeft er een speciaal loket voor geopend en werkt aan een speciaal ‘vangnet‘ voor VvE-leden met een kleine beurs die de kosten van verduurzaming niet zelf kunnen dragen. Bovendien geven Amsterdam en Den Haag hun burgers korting op de rente van het Warmtefonds. Leiden heeft nog niet zulke regelingen, maar is zich wel in de problemen van VvE’s aan het verdiepen.

Intussen hebben veel VvE’s niet eens een actief bestuur, of worstelen ze met juridische conflicten over de regels uit hun eigen reglement, de zogenaamde splitsingsakte. Maar zelfs een voortvarend VvE-bestuur kan ontmoedigd raken door de vele hindernissen voor renovatie. Hoge bouwkosten, hoge leenrente, een afwachtende houding van de woningcorporatie en het gebrek aan gerichte overheidssteun voor mensen met een laag inkomen.

Is verduurzaming van Merendonk dus een mission impossible? Van Alphen weigert zich daarbij neer te leggen. Hij voelt de tegenwind, maar als de minister of de gemeente komend jaar met nieuwe oplossingen komen, of als de rente straks weer daalt, kunnen de kansen zomaar keren. Een VvE die dan geen uitgewerkt plan heeft klaarliggen, kan die meewind niet benutten. Als het aan hem ligt, worden de renovatieplannen van de VvE dus doorgezet: op hoop van zegen.

Dit is aflevering 7 van de serie “Isoleer mee met de VvE”. De research hiervoor wordt mogelijk gemaakt door het Leids Mediafonds.

Duurzaamheid Leiden Isoleer mee met de VvE