Doorstroom huurwoningen bemoeilijkt door krimpen Leids aanbod

Vorig jaar ging er een scala aan wetten en regels in die invloed hebben op de huursector. Het ging daarbij om zowel landelijke als gemeentelijke maatregelen. Het moet zorgen voor eerlijkere prijzen op de woningmarkt, maar ze hebben ook bijeffecten. Zo verkopen particuliere verhuurders hun vastgoed, omdat het niet meer rendabel is om te blijven verhuren. Hoeveel invloed heeft dat op het huuraanbod?

Omdat er geen centraal huurregister is en het Kadaster niet bijhoudt wat een studentenhuis is en wat niet, is het moeilijk om die vraag met exacte cijfers te beantwoorden. Toch is er in sommige data wel een ontwikkeling te ontdekken. In dit artikel kijken we naar data van het aanbod op de huurmarkt in Leiden, naar percentages van aangevraagde vergunningen en naar cijfers van het Kadaster.

Doorstroom
Volgens onderzoek van het Kadaster verkopen vastgoedinvesteerders al sinds 2021 meer huizen in universiteitssteden dan ze aankopen. Per half jaar gaat het, met alle universiteitssteden bij elkaar, om een verschil van zo’n 1.400 woningen. “Dit bemoeilijkt de doorstroom van afgestudeerden van studentenkamers naar reguliere huurwoningen en daarmee ook de huisvesting van nieuwe studenten”, schrijft Frank Harleman van het Kadaster op de website van economievakblad ESB.

In data van Rent.nl over het aanbod van de huurmarkt, zitten ongeveer 2.250 advertenties voor huurwoningen in Leiden in de periode tussen 16 februari 2024 en 2 januari 2025. Bart Kappenburg van Rent zegt het volgende over die cijfers: “Tussen het tweede en derde kwartaal, zagen we een afname in aanbod van vrije sectorhuizen. Dat zijn woningen duurder dan 1.158 euro per maand.” Dat kwam doordat sommige woningen in het nieuwe puntenstelsel in de middensector terechtkwamen of omdat ze verkocht werden. “Tussen het derde en vierde kwartaal van 2024 zien we dat ook het aanbod in de middensector afneemt. Dat zijn woningen met een huurprijs tussen 880 en 1.158 euro.” In Leiden neemt dat aanbod, rekening houdend met het seizoenseffecten, met twintig procent af. “Dat is in lijn met wat we landelijk zien.”

Verandering Huuraanbod Leiden	Middensector	Vrije-sector
Tussen Q2 en Q3	+ 33,5 procent	-6 procent
Tussen Q3 en Q4	-20 procent	0

Tabel gemaakt met data van Rent.nl en gecorrigeerd met het seizoenseffect

Vergunningsaanvragen
De gemeente Leiden probeert met het invoeren van de verhuurdersvergunning onfatsoenlijke verhuurders die hun huurhuizen slecht onderhouden een halt toe te roepen. De omzettingsvergunning is bedoeld om grip te krijgen op verkamering en om de leefbaarheid in bepaalde wijken te verbeteren. Beide zijn alleen nodig in bepaalde delen van de stad.

Van die vergunningen zijn er nog steeds veel minder aangevraagd dan de gemeente Leiden had verwacht. Slechts maximaal een kwart van de verwachte omzettingsvergunningen is verleend en bij verhuurdersvergunningen gaat hem om net iets minder dan de helft. Met het het begin van het nieuwe jaar is er opnieuw een gemeentelijke deadline verstreken om de omzettingsvergunning aan te vragen.

Uit data van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) die het college eerder gebruikte in beantwoording van vragen stelde ze dat er gemiddeld 5,2 bewoners wonen in de verkamerde panden waarvoor een omzettingsvergunning nodig is. Dat betekent dat het niet aanvragen van die vergunning, zoals het er nu naar uitziet, mogelijk een probleem oplevert voor een kleine 3.000 mensen.

Voor het aanvragen van die omzettingsvergunningen krijgen verhuurders nóg een keer een half jaar langer de tijd om een aanvraag in te dienen. Op 1 juli 2025 begint wethouder Julius Terpstra met handhaven. Verhuurders die het dan nog niet geregeld hebben, kunnen een bestuurlijke boete en een last onder dwangsom krijgen van de gemeente.

Cijfers van de gemeente Leiden op 2 januari 2025. De overige 86 aanvragen zijn ingetrokken, buiten behandeling gesteld of bleken vergunningsvrij.

Cijfers van de gemeente Leiden op 2 januari 2025. De overige 437 aanvragen zijn ingetrokken, buiten behandeling gesteld of bleken vergunningsvrij.

Dit is het eerste deel in een serie van vijf artikelen over studentenhuisvesting die tot stand zijn gekomen met steun van het Leids Mediafonds.

Economie Leiden Huurbeleid