Particuliere verhuurders verkopen hun panden vooral in universiteitssteden

Het Kadaster bracht deze week naar buiten dat vooral particuliere verhuurders in studentensteden hun panden verkopen. Landelijk zijn daardoor ongeveer vijfduizend huurwoningen  verkocht en daarmee koopwoning geworden. Studenten moeten daardoor op zoek naar andere woonruimte, maar waar moeten ze naartoe nu het aanbod voorlopig blijft krimpen?

Uit cijfers van het CBS over verkamering in Leiden blijkt dat er op 31 december 2023 8.320 studenten in verkamerde huizen woonden. Verdeeld over in totaal 2.105 woningen, zowel van corporaties als andere verhuurders. Zeventig procent van de studenten woont in een huis dat valt onder structureel aanbod. De overige dertig procent is dus flexibel en dat percentage daalt door de huidige ontwikkelingen.

Onderzoek van Kamernet, een platform waar voornamelijk particulier verhuurde kamers op worden aangeboden, wijst uit dat de Leidse kamerprijzen in het eerste kwartaal van 2025 met 18,4 procent zijn gestegen. Dat is na Wageningen (19,7 procent) de grootste stijging in Nederland. De gemiddelde kamerprijs in Leiden bedraagt nu 638,00 euro per maand.

Internationale studenten
In de meest recente landelijke studentenhuisvestingsmonitor van kenniscentrum voor studentenhuisvesting Kences staat dat er in Leiden sprake is van een zeer krappe woningmarkt voor studenten. In de recent verschenen Woningbouwmonitor 2024 van de gemeente Leiden, staat dat er tussen 2021 en 2030 behoefte is aan 2.700 extra studentenwoningen.

De gemeente ziet zowel de vraag- als de aanbodkant veranderen. “De kennisinstellingen groeien niet langer en met name het rijksbeleid voor internationale studenten zal waarschijnlijk een grote invloed hebben op de vraag naar studentenhuisvesting. Waar eerder nog werd gerekend op een groei van het aantal internationale studenten, lijkt die groei nu te stagneren. (…) Tegelijkertijd zijn er signalen dat een deel van de bestaande voorraad verdwijnt.”

Figuur over nieuwbouw studentenwoningen uit recente Woningbouwmonitor 2024 van de gemeente Leiden.

DUWO
De druk op studentenhuisvester DUWO zal sowieso verder oplopen. Directeur Laurens Cramer zegt dat de tekorten door de bovengenoemde ontwikkeling groter kunnen worden. In theorie is het mogelijk dat DUWO panden opkoopt, die door particuliere verhuurders worden verkocht. “Alleen is kopen voor DUWO in de praktijk niet interessant”, zegt hij. “Het is vaak te kostbaar om te onderhouden.”

Binnenstad
Kleinere studentenhuizen passen niet goed in het beheersysteem van de studentenhuisvester. “Het is niet aantrekkelijk, omdat het duurder is in beheer en onderhoud en wij staan voor betaalbare studentenhuisvesting. Los van de nieuwbouw die we willen doen, hebben we al enorme opgaves.” Het kan daardoor goed dat studentenhuizen in de binnenstad verdwijnen, terwijl het aanbod aan de randen van de stad groeit. “Of dat erg is? Nee, niet echt.”

Cramer: “Uiteindelijk staat Leiden ook wel bekend om de kleinere studentenhuizen in de stad. Ik ben dus ook wel benieuwd welke consequenties de veranderingen op de langere termijn hebben en ben er ook wel bezorgd over. Ik gun particuliere verhuurders van harte hun rol.”

DUWO heeft de afgelopen jaren veel aan nieuwbouw gedaan en blijft dat doen. In 2023 en 2024 kwamen er zo’n 1.385 woningen bij. In Leiden zijn harde bouwplannen voor 2024, 2025 en 2026 om in die periode iets meer dan zeshonderd studentenwoningen te realiseren.

Huurinkomsten
Daar staat wel tegenover dat het voornemen van het kabinet om de prijzen voor sociale huur voor twee jaar te bevriezen, op de langetermijngevolgen ook voor DUWO gevolgen gaat hebben. “De komende vijf jaar hebben we 16,5 miljoen euro minder huurinkomsten als het doorgaat.” De verdampte leencapaciteit van de corporatie is een veelvoud hiervan. Cramer ziet het als harde noodzaak om bij te sturen als DUWO het nieuwbouw- en verduurzamingsprogramma binnen de regels wil realiseren.

Hospitaverhuur
Een optie die de gemeente al langer als oplossing ziet, is hospitaverhuur. Leiden zit in de top tien steden van Nederland met de meeste hospitaverhuur, zo blijkt uit een rapport van het landelijk opererende Hospihousing. Joost Bokkers van Hospihousing vertelt dat er tussen 2023 en 2024 een toename was van 180 hospitakamers. “Bovenop de duizend die er al waren in de regio. Niet alleen de gemeente zet erop in, maar ook de Rijksoverheid.”

Het concept is een stuk populairder aan het worden. Het is dan ook goedkoper dan de gemiddelde reguliere kamerprijs. Een hospitakamer kost in doorsnee net iets meer dan 500 euro per maand en de prijs stijgt maar weinig. “Dat is ook een reden waarom steeds meer Nederlandse studenten er gebruik van maken.” Tot 6.324 euro per jaar hoeft de verhuurder in 2025 geen belasting te betalen over deze inkomsten. In Leiden is hospitaverhuur toegestaan voor één extra persoon. In andere steden, zoals in Utrecht, mag het voor twee of zelfs drie personen.

Deze productie is tot stand gekomen met steun van het Leids Mediafonds

Leiden Maatschappij Huurbeleid