Wie in deze energiecrisis nog niet aan het isoleren slaat, leeft onder een grote steen. Of… is lid van een vereniging van eigenaren (VvE). Want in een flat of ander gebouw met meerdere eigenaren moet je voor verduurzaming erg veel geduld hebben. Vaak lopen zulke plannen zelfs vast. Hoe komt dat? En wat valt er te leren van plekken waar het wél gelukt is?
Over die vragen buigt Sleutelstad zich de komende weken. Want het wordt tijd dat we het over de VvE gaan hebben. Duizenden Leidenaren hebben met zo’n vereniging te maken. Dat merken ze vaak pas als er iets aan hun woning verbeterd moet worden. Zoals nu, in deze energiecrisis.
Een kwart van Leiden
Elke flat of ander gebouw dat meerdere woningen of winkels onder één dak huisvest, heeft een bestuur nodig dat zorgt voor de instandhouding van het pand. In een huurcomplex ligt dat simpel: daar heeft de verhuurder die taak. Maar bij koopwoningen wordt het ingewikkelder. Daar is een Vereniging van Eigenaren (VvE) nodig om de boel te bestieren.
Van zulke VvE’s zijn er duizenden: vooral in dichtbevolkte steden in de Randstad, dus ook in Leiden. Volgens de laatste landelijke CBS-telling, uit 2015, had Leiden 1650 van zulke clubjes eigenaren. Die telden samen bijna 23 duizend appartementen. Als je winkels en dergelijken daarvan afhaalde, bleven er 14.155 woningen over die onder zo’n vereniging vielen. Dat was meer dan een kwart van álle woningen in de stad.
Stagnatie
Anno 2022 telt de stad bijna 26 duizend koopwoningen. Daarvan vallen er ruim 10.000 onder een VvE. Maar liefst veertig procent van alle Leidse huiseigenaren heeft dus met zo’n vereniging te maken. Daarnaast vallen ook ruim 4.000 huurwoningen onder VvE’s. Het overgrote deel van al deze VvE-woningen stamt uit de vorige eeuw en voldoet niet zomaar aan hedendaagse isolatienormen. Dat maakt dat er in totaal tienduizend VvE-woningen zijn die hard toe zijn aan verduurzaming.
Toch staat de ‘De VvE-problematiek’ in Leiden niet op de politieke agenda, ook niet als het om de klimaatambities gaat. Dat is een verschil met de vier grote steden. Daar beseft men inmiddels dat verduurzaming van VvE-complexen stagneert door moeizame besluitvorming en hoge financiële lasten. Het gasverbruik en de CO2-uitstoot blijven hoog, én bewoners kunnen in financiële nood raken.
Soms lukt het
Een klein aantal Leidse VvE’s is er wel in geslaagd om het samen eens te worden over verduurzaming. Aan die panden en hun club bewoners besteden we de komende weken aandacht.
Een voorbeeld is de VvE op de Asserstraat. Een compact flatgebouw met 28 woningen, aan de rand van de Professorenwijk. Het is nog niet zo oud (uit 1994), maar de ramen en balkondeuren waren aan onderhoud toe. Enkele bewoners bedachten dat ze de kozijnen wilden te vervangen door duurzamere en beter geïsoleerde exemplaren.
Dit mondde uit in een groter verduurzamingsplan. Met overheidssubsidie en een lening van het Nationaal Warmtefonds bleek dat betaalbaar. Na veel overleg steunde de grote meerderheid van de eigenaren dit plan. Afgelopen voorjaar is de renovatie afgerond. De bewoners genieten van het comfort. En hun extra maandbijdrage verdienen ze ruim terug door de verlaagde energielasten.
Blinde vlek
Zulke succesverhalen zijn in Leiden nog zeldzaam. Toch lijkt het stadsbestuur amper te zien dat isolatie van duizenden VvE-woningen stagneert. Misschien komt die blinde vlek wel doordat de Leidse discussie over ‘energietransitie’ vooral draait om warmtenetten – met alle emoties van dien.
Bij al die aandacht voor warmtenetten dreigt vergeten te worden wat woningeigenaren zélf al kunnen doen. En dat is: goed isoleren. Want hoe de woning straks ook verwarmd wordt, energie besparen door isolatie is altijd van belang. Ook een warmtenet is immers niet gratis.
Vooroorlogs
Nou heb je VvE’s in soorten en maten. Het begint bij panden met maar 2 tot 4 woningen, zoals straten met boven- en benedenhuizen. Of portiekwoningen, met bovenaan de trap soms wel vier voordeuren. De meeste van deze 1000 panden stammen van vóór de oorlog. Toen moest het woord isolatie nog uitgevonden worden.
Toch is verduurzaming van deze oude koopwoningen niet de grootste uitdaging in Leiden. Ze omvatten maar 18 procent van alle woningen binnen VvE’s. En isolatieplannen maken met twee of vier buren is toch wat simpeler dan als je het met 90 eigenaren onderling eens moet worden.
Bovendien is verduurzaming van kleine VvE’s sinds kort makkelijker te financieren. Ook zij kunnen nu een energiebespaarlening krijgen van het Nationaal Warmtefonds. Tot nu toe moesten huiseigenaren in kleine VvE’s renovatiekosten zelf opbrengen. Wie verhuisde, moest maar hopen dat hij dat geld bij de verkoop terugverdiende. De VvE-lening neemt die zorg nu weg: je betaalt mee aan de aflossing van die lening zolang je eigenaar bent. Bij verkoop neemt je opvolger dit over.
Jaren 70-flats
Een veel grotere rol in het Leidse VvE-landschap spelen naoorlogse flatgebouwen. Een deel daarvan is volledig sociale verhuur. Die huurders zullen best wat te klagen hebben, maar eigenlijk hebben ze geluk. Hun huisbaas, de woningcorporatie, heeft de plicht én het geld om te verduurzamen. En stapsgewijs gebeurt dat ook.
Voor koopflats ligt dat moeilijker. En daar zijn er veel van. In totaal stammen zo’n 400 VvE-panden uit de periode tussen 1945 en 2000. Ze tellen gemiddeld 25 woningen. Dat maakt samen 10.000 woningen. De harde kern zijn flats uit de jaren ’70, met vaak meer dan honderd appartementen.
Samen besturen
Om het extra ingewikkeld te maken: de meeste appartementen in VvE-complexen zijn koopwoningen, maar er worden ook nog steeds drieduizend van die flats verhuurd. Veel flatgebouwen hebben daardoor een Gemengde VvE, waarin een grote verhuurder en tientallen particuliere eigenaren samen het beheer moeten regelen én betalen. Zolang het om schoonmaak of reparatie van bellen gaat, lukt dat samen besturen wel. Maar beslissingen over grote investeringen vormen al gauw een struikelblok.
En investeren is precies wat er nodig is om zo’n VvE-gebouw te verduurzamen. Het gaat dan al gauw om tienduizenden euro’s per woning. Dat geld komt alleen beschikbaar als álle leden meebetalen. En volgens de standaard VvE-reglementen is er daarom een enorme meerderheid van stemmen nodig om tot zulke investeringen over te gaan. Heel vaak lukt dat niet. Nog vaker begint een VvE-bestuur er niet eens aan om zulke plannen voor te leggen.
Plattegrond Zuidwest
En zo stagneert de verduurzaming van heel veel naoorlogse flatgebouwen die beheerd worden door verenigingen van eigenaren. Dat is goed te zien op de plattegrond van energielabels in Leiden. We laten een stukje van Leiden Zuidwest zien (tekst gaat verder na kaartje)
Hoe roder een gebouw, hoe slechter het geïsoleerd is. Geel is matig geïsoleerd, groen is goed en het donkerste groen (bijna zwart) is het beste. Veel groen is er op deze kaart niet te zien. Twee van de groenste grote gebouwen zijn winkels (Action en Hoogvliet).
Maar de meeste gebouwen langs de Kennedylaan en de Apollolaan zijn wooncomplexen met VvE’s. En daar zien we, niet helemaal toevallig, vooral energielabel D en slechter. Daar valt dus nog heel wat te isoleren. Wordt vervolgd.
Dit is de tweede aflevering van een serie “Isoleer mee met de VvE”. De research hiervoor wordt mogelijk gemaakt door het Leids Mediafonds.
Sleutelstad Media
Middelstegracht 87A
2312 TT Leiden
E-mail
redactie@sleutelstad.nl
Telefoon Redactie
071 - 5235907
