Flat Boerhaavelaan: de isolerende glaswand kwam net op tijd

Eigenaren van oudere huizen zijn massaal aan het isoleren, maar bij koopflats gaat dat moeizaam. Daar moeten de bewoners het eerst samen eens worden over zulke plannen. Bij de flat Boerhaavelaan 281-341 is dat gelukt. Dit gebouw kreeg vorig jaar een imposante isolerende glaswand en de bewoners besparen nu flink op de energielasten. Toch blijkt dit succes nog niet zo makkelijk te kopiëren.

“Wij zijn mooi op tijd geweest”, zegt Theanda van Walsum. Ze is voorzitter van de eigenaren-vereniging (VvE) van de achterste van drie Boerhaaveflats, vlakbij basisschool het Waterland. Het pand staat net als twee buurpanden geregistreerd met een ongunstig energielabel E. Maar dat klopt niet meer.

Lees alle artikelen terug in het ‘Isoleer mee met de VvE’ dossier van Sleutelstad

Want dit gebouw uit 1974 is weer helemaal bij de tijd dankzij een renovatie die in zomer 2021 is uitgevoerd. Tegen wat vroeger de balkons waren is aan beide kanten van het gebouw één doorlopende glaswand geplaatst.

Balkonhekken zijn vervangen door goed geïsoleerde aluminium kozijnen met modern HR++ glas. De ramen kunnen opengeklapt én geschoven. Je kan zelfs meerdere ramen samen als een schuifpui openen. En aan de zonkant zijn ook zonweringen geplaatst.

Grote investering
De balkonbeglazing kostte bijna 1 miljoen euro. Met een vereniging van dertig flateigenaars kom je niet zomaar tot zo’n grote investering. Er ging dan ook een flinke aanloop aan vooraf. In 2019 bleek dat de balkonhekken dringend onderhoud nodig hadden. Tegelijk kwam de vraag op of het geen tijd werd om de houten kozijnen te vervangen door kunststof met beter isolerend glas.

Op een creatief moment werd er iets heel anders bedacht. De VvE-beheerder kreeg contact met het Zweedse bedrijf Balco, dat veel ervaring had met het aanbrengen van een complete glaswand tegen een flatgebouw. In Nederland was hun systeem nog nooit toegepast, maar het idee leek erg aantrekkelijk.

Prijskaartje
Het plan werd uitgewerkt en begin 2021 ging de grote meerderheid van de VvE-leden akkoord. Want het prijskaartje bleek acceptabel. Een deel van de renovatie kon de VvE uit eigen reserve betalen. De resterende zes ton kwam uit een lening bij het Nationaal Warmtefonds, tegen een aantrekkelijke 2,2 procent rente. De afbetaling daarvan, in 15 jaar, kost per woning gemiddeld 130 euro per maand.

Maar de balkonbeglazing levert ook besparingen op: geen onderhoud van balkonhekken meer, geen schilderwerk aan houten raamkozijnen. Daardoor hoefden de maandlasten maar met gemiddeld 65 euro omhoog. En die verhoging wordt terugverdiend door beperking van de stookkosten.

Warmtemeters
In eurobedragen zijn de stookkosten nog niet precies bekend. Het gebouw heeft centrale blokverwarming en het bedrijf dat de administratie voert is gehackt; bewoners betaalden hun voorschot, op de definitieve afrekening van 2021/’22 wachten ze nog.
Toch kan VvE-voorzitter Van Walsum wel cijfers  laten zien. Als voormalig boekhouder noteert ze maandelijks het verbruik van de warmtemeters op de radiatoren. En die cijfers spreken boekdelen. “Mijn warmteverbruik is gehalveerd”, constateert ze.

Dat is niks te veel gezegd. In 2021/’22 verbruikte Van Walsum 1290 warmte-eenheden. In de vier voorgaande jaren was dat gemiddeld 2650 eenheden, méér dan twee keer zo hoog.

Comfort
Nou zegt de besparing van één woning in één winter niet alles. In een koudere winter valt die besparing mogelijk lager uit; en bewoners die altijd al zuinig stookten, merken misschien minder van de isolatie.

Maar aannemend dat een gemiddelde woning in deze Boerhaaveflat zonder renovatie maandelijks minstens 150 euro aan variabele stookkosten zou maken, wordt er nu zeker 50 tot 75 euro per maand bespaard worden. Daarmee wordt de verhoogde maandlast terugverdiend. Zo bezien kwam deze renovatie perfect op tijd.

En dat lagere energieverbruik is niet het enige. De bewoners kregen ook meer comfort. De glaswand heeft de balkons aan beide kanten omgetoverd in een serre waar het prettig toeven is. Minder kou én meer ruimte! Tegelijk gaan de woningen van energielabel E naar tenminste label C en misschien zelfs B. Dat zal de verkoopwaarde ten goede komen.

Uitzondering
Het klinkt achteraf allemaal logisch. Toch is deze Vereniging van Eigenaren een uitzondering. Ambitieuze isolatieplannen komen in zulke verenigingen vaker niet dan wel van de grond.

Het plan kon alleen doorgaan met de steun van twee derde van de eigenaren. In een pand met 30 appartementen, waar vijf talen worden gesproken en men elkaar alleen bij de lift tegenkomt, is dat een uitdaging. De VvE activeerde de bewoners door informatieavonden. En wie niet bij de beslissende vergadering kon zijn, kon een machtiging af te geven. Uiteindelijk werd zo de vereiste meerderheid gehaald.

Dat succes was deels te danken aan de actieve beheerder en aan het VvE-bestuur dat een behoorlijke reserve had opgebouwd. En wat ook hielp was het enthousiasme van bouwbedrijf Balco, dat voor het eerst in Nederland de kans kreeg om zo’n ‘Zweedse’ glaswand tegen een gebouw te plaatsen.

Van Walsum: “Als demonstratiemodel plaatsten ze alvast een grote glaswand: twee flats breed en vijf meter hoog. Iedereen kon komen kijken en voelen hoe je de ramen kon openklappen en -schuiven. Dat sprak mensen enorm aan.”

De buren
Zo kreeg Boerhaavelaan 267-341 vorig jaar de Nederlandse primeur van een ‘Zweedse’ glaswand die de flatwoningen isoleert en extra ruimte biedt. De meeste bewoners zijn daar dik tevreden mee. Toch is hun enthousiasme niet overgeslagen naar de buren van de twee andere Boerhaaveflats. Dat laat zien hoe lastig het voor VvE’s is om voortvarend isolatieplannen door te voeren.

We spraken de VvE-secretaris van de grootste flat, met huisnummers 55 tot 167, Benno Drahmann. Ook bij dit gebouw met 45 woningen is zo’n glaswand overwogen. “Maar onze leden vonden dat te duur.” Ze wilden liever een eenvoudiger plan: nieuwe kozijnen met HR++ of triple glas.

De afwijzing had alles te maken met prijsontwikkelingen. Vanaf halverwege 2021 zijn alle materiaalprijzen in de bouw gaan stijgen, door lockdowns in China en later door de Oekraïne-oorlog. Dat maakte het aanbod van Balco duurder, maar ook andere plannen werden duurder naarmate de tijd verstreek.

Uitstel
Dat laatste bleek afgelopen oktober, toen het eigen kozijnenplan voor deze VvE in detail uitgewerkt op tafel lag. Drahmann: “De prijzen waren in zes maanden opnieuw enorm gestegen. En ook de rente van een lening bij het Warmtefonds was in een jaar tijd verdubbeld.”

De steun van de leden bleek verdampt. “Iedereen kijkt toch eerst in zijn eigen portemonnee”, beseft de VvE-bestuurder. Het leven was duurder geworden, leden zagen hun aandelen hard dalen en de wild bewegende energieprijzen zorgden voor extra onzekerheid. “We hebben met een meerderheid besloten om even van die kozijnvervanging af te zien”.

Drahmann vindt het uitstel ‘heel vervelend’ voor leden die snel betere isolatie wilden. Maar zonder duidelijke meerderheid kan een VvE niet aan zulke maatregelen beginnen. Want het zijn ook de leden die de lasten moeten dragen.

Kwestie van timing
De vereniging zoekt nu een externe adviseur die de verdere koers kan helpen bepalen. En als de materiaalkosten plus de rente op leningen straks dalen, zou het zomaar kunnen dat deze VvE alsnog binnen twee jaar wél een flinke stap zet naar verduurzaming. Het tij hoeft alleen maar even mee te zitten – een kwestie van timing.

De achterste Boerhaaveflat was achteraf gezien precies op tijd met zijn keus voor grootscheepse isolatie. Het aluminium van de ramen was nog betaalbaar, de rente van de lening was nog laag. En de klus was gedaan toen de energieprijzen explodeerden.

Intussen zit installatiebedrijf Balco ook niet stil. Het bedrijf kreeg nog net in de tijd van lage rentes een mooie vervolgopdracht in Tilburg. De Mozartflat in die stad, met geen 30 maar 256 woningen, krijgt dezelfde glaswand als waar Leiden de primeur van kreeg. Die klus is net over de helft. Maar voor Balco is de Boerhaavelaan voorlopig een afgesloten hoofdstuk.

Duurzaamheid Leiden Isoleer mee met de VvE