Verduurzamen met ruim 100 eigenaren? De VvE Vrijheidslaan doet het

Huiseigenaren zijn massaal aan het isoleren geslagen. Maar voor flateigenaren is dat veel moeilijker. Zij moeten het eerst met tientallen andere eigenaren eens worden over een isolatieplan, en de financiering ervan. Vaak mislukt dat. Maar de VvE Vrijheidslaan, met 120 koopflats, kreeg het voor elkaar. Wat is hun geheim?

In de serie “Isoleer mee met de VvE” meldden we eerder dat maar liefst 40 procent van alle koopwoningen in Leiden onder een Vereniging van Eigenaren (VvE) valt. Van deze bijna 15.000 woningen zitten er een paar duizend in een zeer kleine VvE,  zoals een boven- en benedenwoning. Afspraken maken over groot onderhoud en verduurzaming hoeven daar niet moeilijk te zijn.

Lees alle artikelen terug in het ‘Isoleer mee met de VvE’ dossier van Sleutelstad

Bij flats met 20 tot 30 woningen wordt het al ingewikkelder, maar met zo’n aantal lukt het nog wel eens om de koppen bij elkaar te steken en samen afspraken te maken. We vonden dan ook twee VvE’s die recent flinke isolatiemaatregelen namen. Een veertig jaar oud flatgebouw aan de Boerhaavelaan kreeg een prachtige isolerende glaswand, en een jongere VvE uit de Asserstraat kreeg ramen en deuren met triple glas, plus enkele kleine verbeteringen.

De bewoners zijn dik tevreden. Ze betalen nu wel wat meer aan de VvE, maar kregen er extra comfort voor terug, plus een flinke besparing op de energierekening. En binnenkort een beter energielabel, wat prettig is als ze hun appartement ooit willen verkopen.

Club van 120
Deze succesverhalen zijn best zeldzaam. Dat bleek op de Boerhaavelaan, bij een buurflat uit hetzelfde bouwjaar als het ‘glasgevelpaleis’. Ook daar is gesproken over betere isolatie, maar de bewoners vonden alle voorgelegde isolatieplannen te duur. De VvE is nu op zoek naar iets dat wél ‘haalbaar en betaalbaar’ is. Met stijgende bouwkosten en oplopende leenrente valt dat niet mee.

Intussen zijn we in Leiden tóch weer op een succes gestuit, bij een VvE die nog veel groter is. Het gaat om het grote flatgebouw aan de Vrijheidslaan – met ook adressen in de Lasserstraat. Die ‘club van 120’ is het zowaar eens geworden over vervanging van ramen en kozijnen. De renovatie van in totaal 2,5 miljoen euro wordt de komende maanden afgerond.

Rottend vurenhout
Dit gebouw, met een grote bruidswinkel op de begane grond, bestaat uit hoge en lage blokken met deels inpandige balkons en deels gewone raampartijen. Het staat er pas sinds 2001 en was al redelijk geïsoleerd, inclusief klassiek dubbel glas. De meeste woningen hebben een energielabel B. Maar de VvE kampte met onderhoudsproblemen. Dat bracht het balletje aan het rollen.

Bij de bouw was er op de raamkozijnen beknibbeld. Die waren van verlijmde stroken vurenhout en moesten veertig jaar mee kunnen. Maar binnen vijftien jaar kregen de kozijnen van de buitenramen rotte plekken en lekkages. In 2016 kostte dat al 130.000 euro aan reparatie en het VvE-bestuur vreesde oplopende kosten, bovenop het al geplande vijfjaarlijkse schilderwerk.

Lumineus idee
Maar toen kreeg iemand een lumineus idee. “Als we die kozijnen nou vervangen door kunststof, met verbeterd isolatieglas? Het geld kunnen we lenen bij het Warmtefonds. Dat kost wat, maar we zijn dan ook verlost van veel onderhoudskosten.” Ook viel er wat energiebesparing energielasten te verwachten. Bovendien kon de renovatie goed uitpakken voor de woningwaarde.

Dit idee sloeg aan. In september 2021 gaven de VvE-leden groen licht om dit plan verder uit te werken. En uiteindelijk krijgen alle ramen HR++ glas en nieuwe ventilatieroosters zogeheten suskasten. De ramen in de buitengevel, die veel regen en wind vangen, krijgen ook nieuwe kunststof kozijnen, alle andere kozijnen blijven van hout. Bij de balkons aan de koudste kant van het gebouw komt zelfs extra isolerend triple glas.

Oplopende kosten
April vorig jaar moesten de leden een definitief besluit nemen over de renovatie. In de aanloop naar de ledenvergadering had het bestuur minder prettig nieuws: door de onrust in de wereld waren de bouwkosten opgelopen. Dacht de VvE vijf maanden eerder 2,1 miljoen euro voor deze renovatie te moeten lenen, nu was dat opgelopen naar 2,5 miljoen.

Ook de leenrente van het Warmtefonds begon op te lopen, maar het bestuur had die weten vast te zetten op 2,3 procent – wat achteraf erg gunstig is. Die lage leenlasten waren één van de dingen die de VvE-leden over de streep trokken.

Wat ook hielp was de nuchtere uitleg van het bestuur over de gevolgen van niks doen: steeds meer kosten voor reparaties, klachten over kou en vocht, en ook nog moeten sparen voor definitieve vervanging van de houten kozijnen. Niks doen kon dus een dure grap worden. Dan liever de zekere kosten van renovatie, was het motto.

Slim spel met inflatie
Maar waar andere VvE’s echt wat van kunnen opsteken, is hoe het bestuur van VvE Vrijheidslaan de lasten van de miljoenenlening draaglijk wist te maken voor de leden door slim in te spelen op de verwachte inflatie. Misschien gaf die truc uiteindelijk wel de doorslag.

Even een mini-lesje economie. De lening bij het Warmtefonds moet in 20 jaar afgelost worden. En net als bij een hypotheek betaal je een vast  annuïtair bedrag aan rente en aflossing. Wat deze VvE nu doet, is: de leden de eerste jaren iets te weinig laten betalen, maar dat bedrag wel elk jaar met 2,5 procent verhogen. Daardoor teert de VvE in het begin wat in op haar reserves, en is er extra zuinigheid nodig met ander onderhoud. Maar over de hele looptijd komt de VvE niks tekort.

Zo werd de kostenstijging voor de leden beperkt. Bij een gemiddeld appartement ging de maandelijkse VvE-bijdrage van 236 naar 300 euro, een stijging met 64 euro. Zonder ‘spel met inflatie’ had het ruim honderd euro omhoog gemoeten. Die klap is dus gedempt.

Door de 2,5% indexering loopt de maandbijdrage de komende jaren wel op: van 300 euro naar 358 in 2030 en zelfs 462 in 2040. Zulke bedragen kunnen mensen de stuipen op het lijf jagen, maar het VvE-bestuur heeft de leden ervan kunnen overtuigen dat het dankzij de inflatie betaalbaar blijft. Nu zelfs veel pensioenen met 8 procent verhoogd worden, lijkt die verwachting niet overdreven.

Grote stappen
De verbetering van de isolatie op de Vrijheidslaan en de Asserstraat is intussen begonnen. Afgelopen najaar zijn de ramen op de balkons en de galerijen al vervangen; en vanaf maart worden de nieuwe kunststofkozijnen in de buitengevels geplaatst. De bewoners profiteren van de voordelige lening van het Warmtefonds, met 2,3% rente.

Andere VvE’s, die nu nog met isolatieplannen bezig zijn, krijgen het moeilijker. Want de rente van het Warmtefonds is intussen bijna verdubbeld tot boven de 4 procent. Zo lang de energieprijzen hoog blijven, zijn er genoeg redenen om door te pakken. Maar je moet dat als vereniging van eigenaren wel financieel kunnen opbrengen.

Voor grote VvE’s in oudere gebouwen, zoals flatgebouwen uit de jaren zestig of zeventig, blijkt verduurzaming daarom heel lastig. Zij moeten grotere stappen zetten en hebben vaak juist amper financiële reserves. Bovendien kennen deze oudere flats vaak een grotere groep bewoners met een vrij laag inkomen. Hoe moeten zij mee in de verduurzaming? Daarover meer in volgende afleveringen van deze serie.

Dit is de vijfde aflevering van de serie “Isoleer mee met de VvE”. De research hiervoor wordt mogelijk gemaakt door het Leids Mediafonds.

Duurzaamheid Leiden Maatschappij Nieuws Isoleer mee met de VvE