Hoe VvE’s vastlopen met verduurzamen

In flats en portiekwoningen met meerdere eigenaren blijkt het heel lastig om te verduurzamen. De Vereniging van Eigenaren (VvE) moet dat organiseren. Maar veel VvE’s lopen stuk op complexe regels en hoge financiële drempels. Wie komt ze te hulp? Wethouder Yvonne van Delft wil wel, maar zonder actie van het kabinet kan ze weinig doen.

In de serie ‘Isoleer mee met de VvE’ was te lezen hoe verenigingen van eigenaren proberen te verduurzamen. Sommige zijn klaar, andere nog bezig. Bij twee is het spannend of de plannen tot uitvoering komen. En bij honderden andere VvE’s stagneert de verduurzaming compleet. Dit treft zeker 5.000 Leidse woningen. Hoe dat komt, probeerden we te achterhalen. Vandaag de conclusies.

Lees alle artikelen terug in het ‘Isoleer mee met de VvE’ dossier van Sleutelstad

Geluk gehad
Er zijn enkele succesvoorbeelden, zoals de kleine VvE Asserstraat die nieuwe kozijnen en zonnepanelen kreeg. Of die ene flat aan de Boerhaavelaan en die bij de Vrijheidslaan. Hier lukte het om woningen samen te verduurzamen.

Deze VvE’s boften met voortvarende vrijwilligers of beheerders die veel meer deden dan hun gebruikelijke taken. Een kwestie van inzet en deskundigheid. Ze zijn vastgoedbeheerder, boekhouder of financieel adviseur van beroep. Veel vaker hebben VvE’s een slapend bestuur, of een beheerder die zich beperkt tot administratie. Die komen niet snel tot renovatie.

Mazzel hadden deze VvE’s ook met de timing. Ze maakten hun plannen vóór de Oekraïne-oorlog, vóórdat materiaal- en bouwkosten explodeerden en de leenrente van 2 naar 4,5 procent sprong. Wie een jaar later begon, is veel duurder uit.

Makkelijk gebouw
Deze VvE’s hebben ook vrij ‘makkelijke’ gebouwen, met relatief welgestelde bewoners. Niet te groot (dus makkelijk overleggen), en/of gebouwen jonger dan dertig jaar. Geen van deze gebouwen had een grote onderhoudsachterstand.

Andere VvE’s staan er slechter voor. Maar de overheidssteun houdt daar geen rekening mee. Een VvE waar de woningen van energielabel C naar label A gaan, krijgt dezelfde financiering als een pand dat van label G naar A gaat.

Armere VvE’s die een grote sprong willen maken, hebben het dus moeilijk. De overheid hoopt blijkbaar dat achterblijvers toch doorpakken, omdat hun winst in energiebesparing en comfort groter is. Probleem is alleen dat de kost voor de baat uitgaat.

Kleine beurs
Wat de VvE-uitdaging zo groot maakt, is dat álle woningen moeten meedoen aan een renovatie en dus ook moeten meebetalen. Meestal moet er geld geleend worden. Daarvoor is twee derde meerderheid in de ledenvergadering nodig. Dus als veertig procent een plan te duur vindt, ketst het af. Juist VvE’s met slechte energielabels komen zo niet vooruit.

Tegenstemmers zijn vaak mensen met een kleine beurs, die al klem zitten door hoge energielasten. De extra kosten van de renovatie komen bij hen hard aan. En wie zegt er dat die energierekening echt gaat dalen? Dit speelt zeker bij lager opgeleide bewoners: die wantrouwen alles dat ‘van boven’ komt. Ze zien de VvE als een soort overheid met luxe klimaatplannen.

Koop en huur
Maar het wordt nog ingewikkelder. De meeste Leidse VvE-woningen, zo’n 10.000 stuks, zitten in van een gemengde VvE, met koop- én huurwoningen. Vroeger waren die gebouwen volledig bestemd voor verhuur, maar woningcorporaties hebben een deel ervan verkocht.

Dus kreeg zo’n gebouw meerdere eigenaars. En een verplichte vereniging. Binnen zo’n gemengde VvE heb je heel verschillende soorten eigenaren, die elk hun redenen kunnen hebben om niks te doen. Dat bleek uit onze reportages over Merendonk en ‘Oranjeboom’.

Neem de woningcorporaties. In eigen complexen zijn die hard bezig met verduurzamen. Ze zijn er zelf de baas, kunnen voordelig financieren en snel schakelen met aannemers. Maar in een VvE heeft een woningcorporatie minder te vertellen. Daar gaat alles stroperiger. En geld lenen mag alleen met de hele VvE, tegen hoge rente. Verduurzaming van VvE’s is voor woningcorporaties dus weinig aantrekkelijk. Ze liggen niet per se dwars, maar nemen zelden het voortouw.

Blokkeren
Bij de andere eigenaren zitten voormalige huurders, die niet beseffen dat je als huiseigenaar soms moet investeren. Van hogere ‘servicekosten’ gaan ze vaak steigeren. Datzelfde doen kleine verhuurders, zij hebben er vaak zelf eerst gewoond. Zij profiteren niet van de renovatie, dus vinden plannen ook gauw te duur.

Ziedaar de uitdaging voor gemengde VvE’s. Vaak moet een kleine groep vrijwilligers de kar trekken. Maar het Nationaal Warmtefonds stelt bij een lening de zware eis dat twee derde van alle particuliere eigenaren de plannen steunt. Zo kan soms een enkele kritische bewoner de boel blokkeren.

Bij woningcorporatie Portaal erkent locatiedirecteur Jet Bicker Caarten dat verduurzaming van gemengde VvE’s ‘ingewikkeld’ is. Bij 7 van de 30 VvE’s waarin Portaal deelneemt wordt daar nu aan gewerkt. Maar bij geen ervan is een snelle beslissing op til, zie Merendonk en Oranjeboom.

Financiële drempels
Tegelijk wordt verduurzaming van VvE’s geremd door onredelijk hoge kosten. Want het kabinet is best zuinig met de financiële steun, ondanks grote woorden over isolatie-offensieven.

Isolatiesubsidies blijven achter bij stijgende kosten. En het Warmtefonds rekent een ‘marktconforme’ rente van nu ruim 4,5%. Ook het maximum leenbedrag is een struikelblok. Bij een VvE is dat meestal 30.000 euro per appartement. Dat blijkt vaak te weinig. Dan moet er elders bijgeleend worden of moeten eigenaren een bedrag ineens op tafel leggen.

Er zijn wel redenen om een beetje zuinig te zijn met subsidies voor verduurzaming: recent bleek dat die subsidies vooral terecht komen bij mensen met hogere inkomens. Daarom wil het kabinet volgend jaar de compensatie voor energielasten beperken tot mensen met een kleine beurs. Ook steun voor verduurzaming zou meer gericht moeten worden op lagere inkomens.

Renteloos lenen
Wat is dan een logische oplossing? Laat mensen met lagere inkomens renteloos lenen bij het Warmtefonds. En kijk: precies die maatregel heeft minister Hugo de Jonge per 1 november ingevoerd. Je betaalt pas rente vanaf een verzamelinkomen boven de 45 duizend euro.

Helaas is er een tragisch detail: deze mooie regeling geldt alleen voor ‘losse’ woningen, niet voor leden van VvE’s. In VvE-land wordt dit schandalig gevonden. Want waarom moet een flateigenaar veel meer rente betalen? Daar zijn technische redenen voor (iets met toeslagen), maar zo worden VvE-leden met een laag inkomen wel gedupeerd. Tegelijk blokkeert dit de verduurzaming van honderden VvE’s.

Voetangels en klemmen
Toevallig zou minister De Jonge woensdag, 22 februari, met de Kamercommissie voor Volkshuisvesting overleggen over ‘versnelling’ van de verduurzaming van VvE’s. Maar die bijeenkomst is uitgesteld. De Jonge hoopt eind maart zijn beloftes uitgewerkt te hebben. Want dat er iets stagneert, is hem duidelijk.

Toch vrezen ingewijden dat de minister de problemen onderschat. Behalve om geld gaat het ook om regelgeving. “De wetgeving voor VvE’s is totaal verouderd, regels zijn te ingewikkeld en de procedures te lang,” zegt Dirk Herman van der Woude, secretaris van de VvE-bond Amsterdam.

Die VvE-bond vraagt zijn gemeentebestuur zelfs te stoppen met stimulering van alle maatregelen die ook maar iets veranderen aan de indeling of inrichting van VvE-gebouwen. Want de huidige wetgeving kent zulke voetangels en klemmen dat een VvE 20 jaar lang het “risico loopt dat een rechter gaat opdragen je kostbare investeringen ongedaan te maken.” Denk aan aansluiting op een warmtenet of vervanging van gevels.

Drie ministeries
Een landelijke werkgroep “modernisering appartementsrecht” heeft sinds 2013 gewerkt aan flexibeler VvE-regels. Van het star vastleggen van het gebouw zoals het ooit is neergezet moet de wetgeving ruimte bieden voor verbetering, zonder dat voor elke aanpassing 100% steun van eigenaren, een gang naar de notaris en aanpassing van alle hypotheekcontracten nodig is.

Er liggen voorstellen voor betere wetgeving. Maar tot frustratie van juristen en VvE-organisaties laat de overheid die al jaren links liggen. Dat remt de verduurzaming van VvE’s. Om dat te veranderen heeft minister De Jonge zijn collega’s op Justitie nodig. En die moeten misschien overtuigd worden door collega Rob Jetten van Klimaat en Energie. Dit dansje van drie ministeries kan nog maanden duren, of langer.

VvE-loket
De vier grote steden zijn zich intussen wel bewust van het VvE-probleem. Want een groot deel van de 1,2 miljoen VvE-woningen staat binnen hun grenzen. In Amsterdam valt zelfs 60 procent van alle woningen onder een VvE. Als verduurzaming van oudere VvE-woningen blijft stagneren, kan de hoofdstad onmogelijk zijn klimaatdoelen halen.

De hoofdstad opende daarom een speciaal loket en biedt VvE’s ook begeleiding bij hun plannen. Bovendien geeft Amsterdam vanaf 1 maart aan iedereen die een lening bij het Warmtefonds afsluit, één procent rentekorting. Den Haag biedt zelfs 1,5 procent korting.

Ook Leiden heeft veel woningen in VvE’s: 40 procent. Toch had de stad nog weinig maatregelen om VvE’s te helpen verduurzamen. Wethouder Yvonne van Delft, die sinds juni de energietransitie in haar portefeuille heeft, vindt dat dit moet veranderen. Als eerste stap kunnen VvE’s een energiescan krijgen – een verkenning op maat van welke maatregelen het meest geschikt zijn voor hun gebouw.

Onbekend fonds
Voor financiële steun verwijst de gemeente nog vooral naar het Nationaal Warmtefonds. Wel kwam er onlangs een subsidie om 150 slecht geïsoleerde huizen op gang te helpen met verduurzaming, maar die regeling is niet voor woningen in VvE’s.

Heeft Leiden dan geen enkel potje voor VvE’s? Na lang zoeken blijkt dat er toch te zijn. Het Duurzaamheidsfonds Zakelijk, met maar 2 % rente, is mede bedoeld voor maatschappelijke organisaties en daaronder vallen ook VvE’s.

Je zou denken dat het stormloopt, maar navraag leert dat nog nooit een VvE een beroep op de lening heeft gedaan. De pot van 5 miljoen, die al enkele jaren bestaat, is nog lang niet leeg. Dit fonds is blijkbaar nog onbekend, of de voorwaarden zijn te ingewikkeld, of allebei.

Nieuw offensief
Intussen werkt wethouder Van Delft aan een nieuw isolatie-offensief. Eind maart moet dat klaar zijn en ze verzekert dat ze daarin zeker aandacht gaat besteden aan VvE’s. Ze denkt aan een VvE-loket, waar alle informatie over subsidies, leningen en procedures goed te vinden is. En aan een stappenplan om VvE’s op gang te helpen.

Voor de Leidse VvE’s zou het ook goed zijn als Van Delft zich zou aansluiten bij de groeiende lobby bij het kabinet om op landelijk niveau de drempels voor isolatieplannen van VvE’s te verlagen. Door simpeler wetgeving en procedures. En door een financieel vangnet voor VvE-leden met een kleine beurs.

Deze aflevering 9 is het officiële sluitstuk van de serie ‘Isoleer mee met de VvE’. Het is gebaseerd op een groot aantal bronnen. De research is mogelijk gemaakt door het Leids Mediafonds. In maart volgt wellicht nog een toegift. 

Duurzaamheid Leiden Isoleer mee met de VvE