De VvE in de Asserstraat: vijf jaar geduld voor een renovatieplan

Eigenaren van koopflats krijgen isolatieplannen vaak moeizaam van de grond. De Vereniging van Eigenaren (VvE) moet het eerst eens worden over zo’n plan. Ook is er veel papierwerk te doen. En intussen kunnen de kosten oplopen. Isoleren met een VvE vraagt dus veel geduld. Bij een flat in de Asserstraat hadden ze dat geduld. Dit jaar plukken ze er de vruchten van.

Aan de rand van de professorenwijk, tussen twee basisscholen, staat een compact flatgebouw dat uitkijkt op de hockey- en tennisvelden van Roomburg. Door de ruime balkons en de roodbruin en grijs gepleisterde gevels ziet het er moderner uit dan de huurflats in dezelfde straat.

En dat klopt ook: dit gebouw met 28 appartementen in vijf woonlagen is 36 jaar jonger dan de rest van de straat. Het is pas in 1994 gebouwd. Het was al redelijk goed geïsoleerd. Toch vonden Vincent van Duijn en zijn oudere buurvrouw in 2017 dat het beter kon. Nu, vijf jaar later, is het verduurzaamd en is het tijd om terug te blikken.

Lees alle artikelen terug in het ‘Isoleer mee met de VvE’ dossier van Sleutelstad

Houtrot
Van Duijn werkt als vastgoedmanager bij Topaz ouderenzorg. Hij weet dus wel iets van gebouwen. En het viel hem op dat het VvE-gebouw wel dubbel glas had, maar dat de vurenhouten kozijnen een knelpunt waren. Elke vijf jaar moest de verflaag bijgewerkt en elke tien jaar moest alles helemaal opnieuw geschilderd. Ook was er sprake van houtrot.

“We dachten: als we dit nou vervangen door isolerende aluminium of kunststof kozijnen, besparen we flink op onderhoud. Van dat geld kunnen we dan beter isolerend glas nemen, LED-verlichting en zonnepanelen op het dak.” De VvE zou een lening bij het Nationaal Warmtefonds moeten afsluiten, maar tegenover de kosten daarvan zou de besparing op schilderwerk en gezamenlijk stroomverbruik staan.

Volgende stap
In een VvE-vergadering reageerden de leden positief. Een speciale duurzaamheidscommissie mocht de ideeën uitwerken. “In 2018 hadden we preciezere financiële cijfers. Die zagen er nog steeds goed uit. Het plan leek mogelijk zonder verhoging van de maandlasten.”

Toch kon de VvE niet direct een aannemer in de arm nemen. Want het Warmtefonds, de beoogde geldschieter, kent lange procedures. Eerst moest een gespecialiseerd adviesbureau nog eens alle opties voor verduurzaming op een rij zetten en doorrekenen. Dat Van Duijn zelf onderhoudsexpert is, deed daar niks aan af.

“Dus hebben we de volgende stap gezet: het externe advies. Gelukkig gaf de gemeente Leiden daar 5000 euro subsidie voor.” Na een half jaar lag er een rapport. De VvE koos daaruit het plan dat Van Duijn twee jaar eerder al op een bierviltje had uitgerekend. Nog niet van het gas af, wel betere isolatie.

Gevel en dak waren al goed geïsoleerd. Dus kwam de nadruk op nieuwe aluminium kozijnen met triple glas. Ook kregen de kruipruimtes isolatie. Verder zou het pand inderdaad zonnepanelen krijgen, plus Led-verlichting in het trappenhuis,

Toch iets duurder
De leden waren enthousiast en de VvE wilde doorpakken. Er kwam een projectleider voor het regelen van offertes, subsidieaanvragen en het financiële plan. In de zomer van 2019 was dat werk gedaan.

De plannen bleken inmiddels iets duurder uit te pakken. Van Duijn: “Er moest wat geld bij. We kregen wel subsidie en gingen besparen op onderhoud, maar de kosten van nieuwe kozijnen en vloerisolatie waren hoger dan dat.” De maandelijkse VvE-bijdrage aan de VvE moest met bijna de helft omhoog, bij hem bijvoorbeeld van 160 naar 235 euro.

“We hadden er even een hard hoofd in of de leden dat wel wilden. Want je weet niet zeker hoeveel je op energiekosten gaat besparen.” Toch gingen de VvE-leden akkoord. Meer dan 90 procent was vóór. Dat succes kwam niet vanzelf. “We hebben iedereen bij de voorbereiding betrokken, met informatieavonden, een enquête en gesprekken met praktisch elke bewoner.”

Punten en komma’s
In de zomer van 2019 was duidelijk wat de VvE wilde. De beslissende ledenvergadering was pas een jaar later. En daarna duurde het nóg eens anderhalf jaar voordat de renovatie werkelijk kon beginnen. Hoe kan dat?

Vincent: “Je heb geen idee wat je allemaal voor procedures moet doorlopen voor de isolatiesubsidie en de lening. Het ging soms echt over punten en komma’s. We hadden al een financiële verantwoording, maar die moest precies volgens de indeling van het Warmtefonds. Voor de lening moesten we langs de notaris; en er was een omgevingsvergunning nodig. Dat kostte allemaal veel tijd. ”

Volgeboekt
De coronacrisis zorgde voor extra vertraging. En toen alle papierwerk in de zomer 2021 klaar was, was er een nieuwe kink in de kabel. De leverancier van de kozijnen bleek volgeboekt. De VvE moest nog negen maanden wachten. Wel kreeg één woning al wat eerder nieuwe kozijnen, als proef.

Begin 2022 kon het werk echt van start. En in oktober was het klaar – ruim vijf jaar na de eerste ideeën. “Een lange weg”, verzucht Van Duijn, maar met het resultaat zijn hij en zijn buren zeker tevreden.

“Het eerste dat opviel, was het verschil in geluid. Want we wonen op een mooie plek, maar we hoorden wel elke dag het lawaai van twee basisscholen. Met het triple glas is het nu veel stiller. Day is zeker prettig.”

De energierekening
Hoeveel er op energie bespaard wordt, kan Van Duijn zelf nog moeilijk inschatten. Zijn woning kreeg in de zomer nieuwe kozijnen en het stookseizoen is pas in november begonnen. Maar hij verwacht dat de meeste bewoners 20 procent minder gas gaan gebruiken.

Om dat te checken, bellen we aan bij een woning die als één van de eersten op de Asserstraat nieuwe kozijnen kreeg. Deze bewoners hebben er nu negen maanden ervaring mee.

Hier wonen de gepensioneerde hoogleraar milieukunde Helias Udo de Haes en zijn vrouw Aafke als huurders. Ze weten de maandcijfers over hun gasverbruik wel te vinden. De prof schat dat hij nu ruim een kwart minder aardgas gebruikt en vindt het  interessant om na te gaan of dat klopt.

De renovatie is begin maart 2022 gedaan, dus nemen we de cijfers van maart tot november van dit jaar. Die vergelijken we met dezelfde maanden in 2021. En wat blijkt? In elke maand lag het gasverbruik duidelijk lager dan voorheen. Gemiddeld over de afgelopen negen maanden is die daling ruim 30 procent. Als we 2020 erbij betrekken, is het beeld weinig anders.

Zoals het er nu uitziet, daalt het jaarverbruik van dit appartement ook met dertig procent, van 1280 naar 895 kuub. Die besparing is zelfs met de door de overheid verlaagde gastarieven ruim 550 euro per jaar waard. Dat komt goed overeen met de 50 euro besparing die volgens de prognoses voorspeld werd.

Comfort
Het gasverbruik van één woning zegt natuurlijk niet alles. Udo de Haes en zijn vrouw hebben met 88 vierkante meter niet het grootste appartement in het gebouw, maar ze zijn wel vaak thuis. En als tachtigplusser hebben de bewoners de thermostaat niet te laag staan. Andere woningen zullen misschien minder kuubs gas besparen. Maar bij toekomstige gastarieven van 2 of 3 euro kan ook hier de winst in euro’s aanzienlijk zijn.

Maar net zo belangrijk voor veel bewoners blijkt het verbeterde comfort. De nieuwe balkondeuren lopen soepel, de ramen kunnen gekanteld én op een kier; en het heeft allemaal een mooie uitstraling, de ventilatie is verbeterd en er is elektrische zonwering.

Ook zijn er bijkomende financiële voordelen. Voor eigenaren die er zelf wonen, is de leenrente bij het Warmtefonds deels aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. En verwacht wordt dat de renovatie de marktwaarde van de appartementen verhoogt. Ze hebben nog label C, maar dat gaat zeker herzien worden.

Gelukkige timing
Het isolatieproject in de Asserstraat heeft vijf jaar geduld gekost, maar achteraf gezien was deze VvE nét voor de storm binnen. Ze kreeg een 20-jarige lening van het Warmtefonds tegen krap 2 procent rente; op dit moment betalen VvE’s al bijna 5 procent. En de aluminium kozijnen konden nog ingekocht worden tegen ‘vooroorlogse’ prijzen; hetzelfde materiaal zou nu veel duurder zijn.

Als klap op de vuurpijl was het werk klaar voordat de winter 2022 de gastarieven door het dak joeg. Bij deze VvE kan je dus wel spreken van een gelukkige timing. Maar dat roept tegelijk de vraag op hoe het verder moet met de vele VvE-panden in Leiden die nog aan het begin staan van nieuwe isolatieplannen. Een deel van die panden is in veel slechtere staat dan de Asserstraat 50 tot 104.

Dit is de derde aflevering van de serie “Isoleer mee met de VvE”. De research hiervoor wordt mogelijk gemaakt door het Leids Mediafonds.

Duurzaamheid Leiden Maatschappij Isoleer mee met de VvE