Monumentale isolatieramen voor ‘Oranjeboom’: geniaal of niet?

Oude huizen beter isoleren is ingewikkeld en prijzig. Dat geldt zeker voor monumenten. Maar echt ingewikkeld wordt het als jouw monument deel is van een Vereniging van Eigenaren (VvE). De halve wereld denkt dan mee over de isolatiemaatregelen. Hoe houd je daar als huiseigenaar vat op? Hoe voorkom je dat de kosten uit de klauwen lopen? En hoe verdeel je die kosten eerlijk?

Deze vragen spelen bij drie rijtjes eeuwenoude huisjes tussen de Korevaarstraat en het Levendaal, op de locatie Oranjeboom. Ze hebben elk een VvE. Voor die drie clubjes samen, plus nog één ‘los’ huis, is een plan gemaakt voor monumentale isolatieramen. Daarmee wordt in één klap geluidshinder aangepakt, het energieverlies beperkt én gezorgd voor betere ventilatie.

Lees alle artikelen terug in het ‘Isoleer mee met de VvE’ dossier van Sleutelstad

De dertig huizen zijn gemeentelijke monumenten. En met een uitgekiend ontwerp wil de Leidse Architect Anton de Gruyl de ramen ook hun monumentale uiterlijk terug kan geven. Nu mogen de VvE’s zich over het plan buigen. Ze zullen zeker onder de indruk zijn: van het ontwerp, én van het kostenplaatje.

Korenmolen
Deze locatie is genoemd naar korenmolen de Oranjeboom die hier vanaf 1733 bijna twee eeuwen heeft gestaan. De oudste huisjes, in de Cathrijnestraat, stammen uit die tijd. De andere zijn begin vorige eeuw gebouwd, toen de molen net was afgebroken. Ze staan op de Geregracht, de Oranjeboomstraat en de hoek van het Levendaal. Je herkent de huizen aan de gele balk boven de kozijnen.

De huizen, met elk een boven- en benedenwoning, werden altijd verhuurd. Begin deze eeuw heeft woningstichting Portaal zeven woningen verkocht, maar daarna stopte dit omdat de regering op de rem trapte. Nu heeft elk huizenblok een VvE met Portaal als ‘grooteigenaar’ en twee of drie particuliere eigenaren. Die clubjes moeten samen beslissen over onderhoud en renovatie.

Vanouds hebben de huizen klassieke schuiframen die omhoog getrokken worden. Die zijn niet makkelijk te isoleren en kunnen gaan kieren. Daarom zijn ze jaren geleden vastgezet en voorzien van horizontale aluminium schuifraampjes met dubbel glas. Dat zag er niet fraai uit en voldeed ook niet aan moderne isolatienormen. En nu zijn er plannen om die twee zaken tegelijk aan te pakken.

Geluidhinder
Dit balletje ging rollen door onderzoek van de Omgevingsdienst ODWH naar verkeerslawaai. Zes bovenwoningen in de Oranjeboomstraat en aan het Levendaal hadden te veel geluidhinder. Volgens landelijke normen waren daar isolatiemaatregelen nodig. De gemeente zou de kosten betalen.

Eén eigenaar stelde voor om meteen ook de warmte-isolatie te verbeteren. Dat sloeg aan bij de drie VvE’s en dus werd architect De Gruyl gevraagd een plan te maken voor betere geluids- en warmte-isolatie.

De architect stuitte op tegenstrijdige wensen. De omgevingsdienst wilde isolatie door voorzetramen, en mechanische ventilatie via een rond gat onder het raam. Erfgoed Leiden vond die gaten lelijk; de VvE’s wilden geen voorzetramen vanwege vochtproblemen. En de architect vreesde dat het ventilatiesysteem lawaai zou maken. Dus was er een beter ontwerp nodig.

Juweeltje
De keurmeesters voor monumenten stelden hoge eisen. Maar De Gruyl was niet voor één gat te vangen en half januari kwam eindelijk de bouwvergunning. Het nieuwe ontwerp bevat twee bijzondere vondsten.

Punt één is het glas in de schuiframen. “We keken naar speciaal isolatieglas voor monumenten. Tot nu toe was dat altijd veertien millimeter dik. Bij deze ramen, met de smalle houten spijltjes, zou je dat toch een beetje gaan zien – door de dunnere stopverflaag. Dat voldeed niet aan de wensen van Erfgoed Leiden.”

Gelukkig kwam er juist afgelopen najaar een heel nieuw soort vacuüm isolatieglas op de markt: slechts zeven millimeter dik en super-isolerend. Dat gaat Gruyl gebruiken. Hij haalt een monster uit een beschermende envelop en laat het juweeltje zien: “Dit is mooier en isoleert net zo goed als triple glas, maar het is wel drie keer zo duur als gewoon isolatieglas. Op het totale project scheelt dat wel een paar ton.”

“Geniaal”
Nu was er nog extra ventilatie nodig. En de aanblik van de ramen moest hetzelfde blijven. De Gruyl bedacht hiervoor een vernuftige oplossing: “In de onderdorpel van het schuifraam zit een ventilatierooster. Via dat rooster komt de luchtstroom langs de radiator die een geluidsdemping en stoffilter bevat. Zo komt de lucht schoon, stil en voorverwarmd de kamer binnen.”

Hij is trots op dit zelf ontworpen ventilatiesysteem. Lachend: “Het is eigenlijk geniaal. Je hoort er niks van, houdt kou en fijnstof buiten, en het gevelaanzicht blijft helemaal behouden. Als we dit zo kunnen realiseren, is het een doorbraak voor de monumentenwereld.”

Er zijn nog wel lastige details. In sommige kozijnen zit houtrot, dus als leek denk je: vervang ze door nieuwe. Maar de regels bij monumenten zijn streng. Zelfs wat echt verrot is, mag je niet zomaar vervangen. Het moet ‘in originele staat hersteld’.

Dat is voer voor vakmensen. De Gruyl vond ze in Ter Aar. Daar moeten straks alle schuiframen heen. Een gespecialiseerd timmerbedrijf herstelt ze, zet er isolatieglas in en maakt de onzichtbare ventilatiesleuf. Daarna worden de ramen teruggeplaatst. “Als nieuw. Het verschil zal je niet zien.”

Acht ton
Goedkoop wordt de renovatie niet. Volgens berekeningen van de architect gaan de totale kosten inclusief schilderwerk over de miljoen euro heen. Een kwart wordt betaald door de overheid, uit een budget voor geluidsanering. Van dit geld krijgen de daken en dakkapellen van zes bovenwoningen extra geluidsisolatie.

Dan is het kostenplaatje nog steeds ruim 8 ton, of bijna 30 duizend euro per woning: een forse investering voor appartementen van gemiddeld zeventig vierkante meter. Vooral de schuiframen drijven de kosten op. Eén hersteld monumentaal schuifraam, met isolatieglas en ventilatie, kost inclusief schilderwerk straks 9.000 euro. Gaan de eigenaren dat wel betalen?

Een jaar geleden werden de kosten nog half zo laag geschat. Een deel kon betaald worden uit de reservepot van de drie VvE’s en er werd gerekend op isolatiesubsidie van de overheid. Onder de streep moest er dan gemiddeld 10.000 euro per woning bijgelegd worden. Het idee was dat eigenaren dat wel op tafel konden leggen. Maar gaat die vlieger nog op als dat bedrag zo veel hoger wordt? Na benutting van de reservepot en de gebruikelijke subsidie gaat het nu naar schatting om ruim 20.000 euro. En dat is een gemiddelde: sommige eigenaren moeten nog meer betalen.

Breukdelen
Deze vraag moeten de drie verenigingen binnenkort beantwoorden. Afgelopen week kregen de leden alvast een nieuwsbrief van VvE-beheerder Joost van Rijn. Daarin nog geen concrete bedragen, maar wel de melding dat ‘meerdere instanties’ benaderd worden voor subsidie: een subtiel signaal over oplopende kosten.

Zodra het straks over harde euro’s gaat, wordt het spannend. Dan gaan de eigenaars het keurslijf voelen van wettelijke regels voor Verenigingen van Eigenaren. Een voorbeeld is de kostenverdeling. Die is spijkerhard vastgelegd: alle VvE-kosten worden verdeeld op basis van het oppervlak van elke woning. Aan die breukdelen kan niet getornd worden.

Dat pakt pijnlijk uit voor één bovenwoning die een flink vloeroppervlak heeft, maar geen verticale schuiframen. Hier wordt voor nog geen 10.000 euro vertimmerd, maar op basis van breukdelen zou de eigenaar zeker 25.000 euro moeten bijdragen aan de renovatiekosten.

Als deze woning van Portaal was, viel deze tegenvaller weg te strepen tegen meevallers van kleine woningen mét dure schuiframen die juist minder meebetalen. Maar deze bovenwoning is van een particuliere eigenaar. Gaat Portaal diens pijn verzachten door een iets groter deel van de kosten te betalen? Reglementair kan dat bijna niet. Dus als Portaal dat wil, wordt het voer voor juristen.

Minderheid bepaalt
Er zijn meer hindernissen. Als deze VvE’s het geld voor het project willen lenen bij het Warmtefonds, stuiten ze op onmogelijke voorwaarden. Om te voorkomen dat grooteigenaars hun wil doordrukken, eist het Warmtefonds namelijk dat tweederde van de particuliere eigenaren een leningaanvraag ondersteunt. Bij deze huizenrijtjes kan één ontbrekende stem van een eigenaar de lening dus al blokkeren.

Portaal zit ook niet op zo’n VvE-lening te wachten, want een woningstichting kan veel goedkoper geld aantrekken dan tegen de 4,7 procent die het Warmtefonds rekent. Maar dat betekent niet dat Portaal de beslissing over deze renovatie even gaat doordrukken. “Dat willen we niet”, verzekert woordvoerder Alena van den Broek. “Wij luisteren in een VvE altijd naar de andere eigenaren. En als die willen, gaan wij mee.”

Ook andere woningcorporaties hanteren deze sympathieke gedragsregel. Als een project in hun ogen onredelijk duur wordt, houden ze het wel eens tegen. Maar een grote investering doordrukken over de rug van particuliere eigenaren is bij fatsoenlijke partijen als Portaal ‘not done’. Het zou ook tot slepende rechtszaken kunnen leiden, met alle imagoschade van dien.

Bij kleine VvE’s als de drie rond de Oranjeboom, met elk een handvol particuliere eigenaren, geeft die kleine minderheid van de bewoners dus de doorslag. Eén kritische eigenaar kan een renovatieplan tegenhouden.

‘Geld beter besteden’
Een eigenaar die we aanspreken, vindt dat de huizen al best aardig geïsoleerd zijn. Denk aan het dubbel glas en de tochtstrips in de aluminium schuiframen, de achterzetramen en de dakisolatie. Deze eigenaar meldt ook een bescheiden gasverbruik. Dat kan kloppen, want in zijn huizenrijtje zien we energielabels B en C.

“In het halletje en bij de trap zit in de ramen nog enkel glas. Daar komt veel kou vandaan. Vervang dat eerst door dubbel glas en laat het daarbij”, is zijn eerste reactie. “Ook Portaal kan zijn geld misschien beter besteden, aan huizen waar meer warmtewinst te boeken valt.”

Als Portaal dus echt de minderheid van particuliere eigenaren wil laten beslissen, is de kans groot dat dit mooie renovatieproject een stille dood sterft. Want het project alleen laten uitvoeren in de eigen huurwoningen? Ook dat botst met de bestaande VvE-regels. Het moet collectief gebeuren, of het gebeurt niet.

Dit is aflevering 8 van de serie ‘Isoleer mee met de VvE’. Het is gebaseerd op een groot aantal bronnen. De research is mogelijk gemaakt door het Leids Mediafonds.

Duurzaamheid Leiden Isoleer mee met de VvE