"Iedereen fout bij procedure Huis van de Sport"

Aan het mislukken van de aanbesteding van het Huis van de Sport hebben alle partijen schuld. Ambtenaren zagen het meteen al niet zitten toen op basis van de eerste calculaties bleek dat het project niet haalbaar was. Door de enorme politieke druk, vlak voor de gemeenteraadsverkiezingen terwijl veel politieke partijen het plan in hun programma hadden gezet, werd het echter niet als onhaalbaar gepresenteerd aan het college. Dat college verzuimde vervolgens om die, negatief uitpakkende, financiële verkenningen met de raad te delen en de raad vroeg niet voldoende door om er achter te komen dat uit de cijfers bleek dat het plan op drijfzand was gebaseerd.

De inschrijvende projectontwikkelaars leidden aan zelfoverschatting. Hun bewering dat ze het Huis van de Sport wel zouden kunnen realiseren binnen de voorwaarden die de gemeenteraad heeft gesteld, klopten niet. Volgens directeur Van Ieperen van Bureau Fakton, dat de hele procedure in opdracht van de gemeente reconstrueerde, vergissen de bouwers zich, hebben ze de voorwaarden niet goed begrepen of deze te licht geïnterpreteerd.

De wijze van aanbesteding, een concurentiegestuurde dialoog, suggereerde dat de ontwikkelaars in overleg met de gemeente allerlei aanpassingen zouden kunnen doen om het plan beter (haalbaar) te maken. Dat blijkt achteraf maar zeer beperkt het geval geweest te zijn. De kaders (voorwaarden) die de gemeenteraad aan het project stelde waren zo rigide dat er eenvoudigweg geen haalbaar plan uit kon komen. Vooral de eis dat de gemeente er zelf geen cent in wilde steken en ook geen enkel risico wilde lopen, maakte dat het plan van meet af aan onhaalbaar was. Het feit dat van de bouwers creativiteit werd gevraagd om ondanks de voortekenen toch met een financieel sluitend plan te komen voor de ontwikkeling van het complex, inclusief de exploitatie ervan voor minimaal 25 jaar, doet daar niets aan af. Gebrek aan ervaring met de ingewikkelde nieuwe vorm van aanbesteden, speelde volgens Fakton alle partijen parten.

Afgelopen avond spraken de Leidse Sportfederatie, de initiatiefnemers van het Huis van de Sport en de drie overgebleven consortia van projectontwikkelaars; Volker Wessels De Raad, ABC Vastgoed en OLCO/Timpaan/Vink allemaal in bij de raadscommissie die zich, voor het eerst sinds het stopzetten van de aanbestedingsprocedure, over de kwestie boog. Alle insprekende partijen hielden hartstochtelijke pleidooien voor het hervatten van de procedure, dan wel het opstarten van een nieuwe procedure als doorgaan juridisch niet blijkt te kunnen. Die oproep zal maar beperkt gehoor vinden. De raad, wijzer geworden van eerdere mislukte grote projecten, neemt het zekere voor het onzekere. Een ruime meerderheid wil absoluut niet het risico lopen dat de gemeente er een bedrag dat kan oplopen tot wel 20 miljoen euro op moet toeleggen.

Dat bedrag is volgens het onderzoek van Fakton de ‘netto contante waarde’ van het project. Een mooie term voor subsidiebehoefte. Die 20 miljoen is overigens het tekort dat kan ontstaan in de komende 40 jaar. Daarin heeft Fakton niet alleen de stichtingskosten van het Huis van de Sport berekend, maar ook tekorten op de exploitatie over genoemde periode. Die worden volgens Fakton voor een groot deel veroorzaakt door een veel te rooskleurige inschatting van de parkeeropbrengsten door de ontwikkelaars. Omdat die volgens Fakton niet realistisch zijn, neemt het bureau de bouwkosten van de parkeerplaatsen – inclusief een fors bedrag aan rente – in hun berekening voor een groot deel op in de exploitatiekosten.

Naast verkeerde inschattingen en fouten in de procedures is er ook een chronisch gebrek aan vertrouwen bij een aantal partijen. Uit vertrouwelijke stukken, deels openbaar gemaakt door De Raad Vastgoed – al dan niet met medeweten van hun partner Volker Wessels – zou blijken dat er grote verschillen zijn tussen de uitspraken die directeur Brandjes nu doet over de haalbaarheid van het plan en de stukken die hij bij de aanbesteding heeft ingediend. Zo zouden de plannen die De Raad gisteren heeft gepresenteerd pas in de afgelopen maanden zijn gemaakt en was er in juni vorig jaar, toen de consultatieronde werd gehouden, nog geen begin van een plan geweest zijn. directeur Brandjes van De Raad ontkent dat. Volgens hem had hij de plannen wel degelijk klaar, maar wilde de gemeente ze toen niet zien. Dat zou in een later stadium pas aan de orde komen. wie gelijk heeft is niet te controleren, omdat niet alle stukken openbaar zijn gemaakt.

Het risico dat de gemeente niet wil lopen, zit hem vooral in het enige punt dat niet met contracten kan worden afgedicht: een faillissement van de ontwikkelaar. Dat risico wil bijna geen partij nemen. Zeker niet in tijden van crisis met een stagnerende woningmarkt. De belangrijkste kostendragers van het Huis van de Sport zijn immers de ruim 700 woningen die in het plan zijn opgenomen. Als er daarvan een paar niet worden verkocht, verdampt de krappe winstmarge op het ruim 200 miljoen kostende project al. Die winst is door Volker Wessels De Raad becijferd op zo’n 560.000 euro. Peanuts op een project van deze omvang. Eén van de andere ontwikkelaars, directeur Loosen van ABC Vastgoed, gaf weliswaar geen volledige openheid over de cijfers, maar zei wel dat hij dat een realistische opbrengst vond. Directeur Paul Brandjes van De Raad noemt dat een ondernemersrisico, maar veel partijen vrezen met een ‘Gat van de Sport’ (zoals het Gat van Van Putte bij het station) te blijven zitten als het project mislukt en de bouwer niet verder kan of wil bouwen. In dat geval is de gemeente alsnog het haasje om de problemen op te lossen.

Binnenkort gaan de raadsleden nog éénmaal met elkaar in debat over het afgeblazen sportcomplex. Dan moet ook duidelijk worden met welk alternatief sportplan de stad aan de slag gaat.

Leiden Sport huisvandesport