De strijd om de waarde van je huis

Voor alle Leidse huiseigenaren is het ieder jaar weer een spannend moment als ‘ie op de deurmat valt. De waardering van je huis in de vorm van de WOZ-aanslag. De gemeente bepaalt via een model wat een woning in theorie waard is, maar zit daar soms flink naast. De laatste jaren maken inwoners, mede door hulp van gespecialiseerde bureaus, steeds vaker bezwaar en dat kost de gemeente jaarlijks tonnen. Alle drie de partijen worstelen met dit probleem, en met elkaar.

Maar liefst negenhonderdduizend euro. Zoveel is het huis van een inwoner uit het centrum op dit moment waard. De Zwitserse bewoner die vanwege privacyoverwegingen niet met zijn naam in het stuk genoemd wil worden (naam wel bekend bij de redactie), ziet de waarde van zijn huis elk jaar met zeven procent stijgen. Inmiddels is zijn huis de helft meer waard geworden sinds het nieuw gebouwd werd. “Het is alsof ze een salami afsnijden. Iedere keer neemt de gemeente een extra stukje”, zegt hij geërgerd.

Dat de Zwitser er niet blij mee is, komt omdat zijn WOZ-waarde van belang is voor verschillende belastingen. Zo wordt de waarde van een woning gebruikt voor de onroerende zaakbelasting (OZB), de waterschapsbelasting, het eigen woningforfait en de erfbelasting. Om tot de WOZ-waarde te komen, taxeert de gemeente niet ieder huis individueel, maar wordt er met een model gewerkt. Daarbij kijken ze onder meer naar de oppervlakte van het huis, de staat waarin het verkeert en de waarde van naastgelegen woningen. Een taxateur van de gemeente controleert vervolgens de uitkomst.

Nattevingerwerk noemt een inwoner van de Garenmarkt het proces. “Je huis wordt vergeleken met net verkochte panden in de buurt. Zo is Garenmarkt 3 recent verkocht voor boven een miljoen. Alleen mijn woning is totaal anders dan dat pand. Hier op de Garenmarkt is geen enkel huis hetzelfde. Dus dat is appels met peren vergelijken”, zegt hij. “Erg frustrerend en uiterst irritant.”

Wanneer je het niet eens bent met de uitkomst, kun je bezwaar maken. De Zwitserse inwoner van het centrum deed dat een keer. Bij de gemeente maakte hij online bezwaar, maar kreeg  nul op het rekest. “Ze vergeleken mijn huis met andere woningen in de buurt, maar dat waren hele andere type woningen”, zegt hij. Een gespecialiseerd bureau inschakelen deed hij niet, want hij wilde de gemeente niet schaden. “Dat vind ik niet prettig.”

Dief
Een andere Leidenaar, wonend in de Kooi, maakte wel gebruik van de diensten van een gespecialiseerd WOZ-bureau. Zij wil ook niet met haar naam in het stuk vanwege privacy redenen (naam wel bekend bij de redactie), maar vertelt wel dat de WOZ-waarde van haar woning in drie jaar tijd met 55 procent steeg. “Toen dacht ik, dit kan niet kloppen.” Zelf bezwaar maken deed ze niet. “Ik heb geen cijferhoofd en bovendien kost het mij alleen maar energie.” Daarom vroeg de inwoner van de Kooi hulp aan een WOZ-bureau.

Bij zo’n bureau, bijvoorbeeld Previcus, kun je eenvoudig terecht. Zij opereren landelijk, maar hebben veel klanten in Leiden. “Zo’n driehonderd per jaar”, zegt directeur Dennis van der Locht. Wanneer je ze inschakelt, gaan ze op zoek naar fouten in het model van de gemeente. “Klopt de oppervlakte? Klopt de staat van het huis? Maar belangrijker nog: komt de WOZ-waarde overeen met de koopsommen van andere woningen in de buurt?”, legt Van der Locht uit. Vervolgens dienen ze officieel het bezwaar in en komt er een hoorzitting met de gemeente. Eigenlijk is het daar de bedoeling om er samen uit te komen, maar dat gebeurt meestal niet.

Voor de huiseigenaar in de Kooi betekende het bezwaar goed nieuws. Haar klacht werd gegrond verklaard en de waarde van haar woning ging met een paar procent terug. “Daardoor hoefde ik minder belasting te betalen. Als ik het niet had gedaan, was ik een dief van mijn eigen portemonnee geweest”, zegt ze. De vergoeding voor de juridische kosten ging naar het WOZ-bureau.

Forse stijging
De inwoner van de Kooi is niet de enige die gebruik maakt van de diensten van WOZ-bureaus, ook wel ‘no cure, no pay’ (ncnp)-bureaus genoemd. Waar er in 2018 nog zo’n 660 bezwaren van deze bureaus afkwamen, waren dat er in 2021 maar liefst 1.721. Bijna de helft van alle bezwaren kwam toen via een ncnp-bureau. Hoewel 2022 nog niet is afgesloten, ziet de gemeente Leiden ook dit jaar weer een ‘forse stijging’ in het aandeel van de ncnp-bureaus. Dat is overigens tegen de landelijke trend in. Daar groeit het aandeel ncnp-bureaus slechts met drie procent.

Gepaard met de groeiende populariteit van ncnp-bureaus gaan de toenemende kosten van de procedure. In 2020 bedroegen de proceskosten bijna 225.000 euro. Tel daarbij op de arbeidskosten van 165.000 euro in dat jaar en je zit bijna aan de vier ton. De gemeente verwacht niet dat de kosten snel omlaag gaan.

Pols
“Het is een verdienmodel dat de gemeente op kosten jaagt”, zei voormalig wethouder Paul Dirkse vorig jaar over de opkomst van de ncnp-bureaus. Hij kondigde dan ook nieuw beleid aan. Het moest moderner, transparanter en informeler. Er zou een verantwoordingsdocument komen, het taxatieverslag dat je kunt opvragen zou moderner worden en er zou meer worden ingezet op informeel contact. Zou, want een jaar later is het nieuwe beleid om allerlei redenen nog niet helemaal van de grond gekomen.

In de Leidse politiek heeft de opkomst van de ncnp-bureaus tot gemor geleid bij meerdere partijen. Onder meer Partij Sleutelstad drong aan om de waardebepaling van woningen transparanter en duidelijker te maken. “Dit proces is als inwoner erg lastig te doorgronden en daardoor drijft het Leidenaren in de armen van ncnp-bureaus die er een verdienmodel van maken”, zegt Thijs Vos, fractievoorzitter van Partij Sleutelstad. “Het is dan ook teleurstellend dat er nog geen concrete stappen zijn gezet. Hopelijk volgen die snel. We houden de vinger aan de pols.”

Risico
Iemand die de branche van ncnp-bureaus vertegenwoordigt, is Paul van Rosmalen. “Noem ons trouwens gewoon WOZ-adviseurs”, zegt hij nog voordat het gesprek begint. “Wij zijn ook geen cowboys, dat imago hebben gemeenten ons aangepraat. Dat mag, want zij mogen ook zeggen wat ze vinden, maar eigenlijk moeten ze ons juist dankbaar zijn.”

Dat komt volgens Van Rosmalen door hun filterfunctie. Niet iedereen die bij hen aanklopt wordt geholpen in het maken van bezwaar. “Daarmee ontnemen we de gemeente werk.” Toch verdienen de bureaus die hij vertegenwoordigt via de proceskostenvergoeding wel gewoon geld aan het maken van het bezwaar. “Zeker, dat is meestal zo’n 538 euro per zaak. Maar daar betaal je ook weer BTW over aan diezelfde overheid. Uiteindelijk blijft er dan 444 euro over. En let op: de gemeente keert alleen uit als de adviseur de zaak voor de klant wint. Het risico bij verlies ligt bij de adviseur.”

Succesvol
In de strijd tegen de ncnp-bureaus heeft de gemeente wel van alles geprobeerd, maar concreet is het niet gelukt om stappen te zetten in het verminderen van hun aandeel in de bezwaren. Zo is er meer ingezet op direct contact met inwoners, maar lijkt dit niet het gewenste effect te hebben. Het nam juist af met veertig procent.

Vanuit de ncnp-bureaus is er bovendien kritiek op dit rechtstreekse contact, want het is ‘een ongelijke strijd tussen een inwoner en een WOZ-expert van de gemeente’. Bovendien zeggen zij dat inwoners niet altijd teruggebeld worden. Iets waar de gemeente ‘zich niet in herkent’. Zij geven juist aan dat burgers vaker slagen in hun bezwaar dan ncnp-bureaus. Er is volgens de gemeente dus helemaal geen sprake van een ongelijke strijd.

Verder is er het nieuwe taxatieverslag met gegevens over je woning. Dat zou moderner worden weergegeven waardoor het makkelijker te begrijpen is. Op dit moment wordt daar in enkele gemeenten eerst mee geëxperimenteerd voordat Leiden dat ook gaat doen.

Tot slot wil de gemeente Leiden meer gaan werken met uitvraagformulieren en voormeldingen. Dat wil zeggen dat voordat je WOZ-waarde op de deurmat ploft, de gemeente daarover al actief contact opneemt met inwoners. Of dit succesvol is, ligt volgens een ambtenaar van de BSGR (de uitvoeringsorganisatie die WOZ-waardes voor de gemeente Leiden bepaalt) aan de inwoners zelf. “Vaak blijkt dat zij pas in actie komen als ze zien hoeveel ze moeten betalen.”

Telefoon
Bij de vraag waarom het nieuwe beleid op zich laat wachten, wordt er naar Den Haag gewezen. “We zijn afhankelijk van landelijke regelgeving. Je wilt met een goede oplossing komen, niet met een snelle”, zegt de ambtenaar van de BSGR. Ze laat nog weten: “iedereen heeft recht op een correcte WOZ-waarde. Natuurlijk kan het altijd beter, maar het gaat niet slecht. Van de Waarderingskamer krijgen we vier van de vijf sterren.” De Waarderingskamer houdt vanuit de landelijke overheid toezicht op het werk van gemeenten.

De ambtenaar wijst verder op de dingen die de gemeente al wel doet. Bijvoorbeeld de lokale lastenmeter. Daarin kun je heel snel zien wat je gemeentelijke lasten zijn en wat het maken van bezwaar zou schelen. Tot slot benadrukt ze de mogelijkheid tot rechtstreeks contact met de uitvoeringsorganisatie van de gemeente. “Pak gewoon de telefoon en bel ons.”

Er is gelukkig hoop dat Leiden niet al te lang meer hoeft te wachten op regelgeving vanuit de landelijke overheid. Zo komt er nog voor de zomer een reactie van het kabinet op de problematiek.

Help
Burgers zelf pleiten voor meer maatwerk. “Stuur gewoon een bouwkundige de wijk in en laat die de waarde van de woningen inschatten”, zegt de inwoner van de Kooi. Daar sluit de bewoner van de Garenmarkt zich bij aan. “Leiden is een stad met veel monumenten. Daar wordt veel reclame mee gemaakt. Help dan ook de huiseigenaren van deze panden.”

Dit artikel is tot stand gekomen met steun van het Leids Mediafonds. 

Economie Leiden Politiek WOZ-waarde