De Leidse woningcorporatie De Sleutels heeft in Leiden en Voorschoten ongeveer 8.000 woningen. Als het aan directeur-bestuurder Danny Wijnbelt van De Sleutels ligt, komen daar nog veel nieuwe woningen bij, want er zijn nogal wat mensen op zoek naar een nieuwe woning. In de Prinsessenbuurt ziet hij kansen voor De Sleutels, voor de stad, voor oude en nieuwe huurders, maar hij wordt ook publiekelijk geconfronteerd met zaken die bij de woningcorporatie beter moeten. Hij schetst openhartig de uitdagingen voor de woningcorporatie.
“We zijn een sociale huisvester. Zo zijn we er voor mensen met een krappe beurs, mensen met een beperking en mensen die de taal niet machtig zijn”, vertelt Wijnbelt. Hij is nu anderhalf jaar directeur-bestuurder van woningcorporatie De Sleutels. “Van ons wordt ook verwacht dat we bestaande woningen verduurzamen en veel nieuwe woningen bijbouwen. Dat zijn grote opgaven.” Maar zegt hij: “De Sleutels wil een woningbouwvereniging zijn voor zowel de zittende huurder als de toekomstige huurder die nu nog geen huis heeft.”
Wijnbelt vindt participatie van zijn huurders belangrijk. “De relatie met onze huurdersbelangenvereniging De Eendracht is goed. We vinden het belangrijk om via hen de huurders mee te nemen in onze wereld. De wereld van een woningbouwcorporatie. Zo betrekken wij huurders bij de meest uiteenlopende zaken, zoals een overleg van het bestuur met de Raad van Commissarissen van De Sleutels. Tegelijkertijd neemt de huurdersbelangenvereniging ons mee naar de wereld van de huurder. Zo vullen wij elkaar mooi aan.”
“Ik geloof in transparantie”, zegt Wijnbelt. Maar hij stelt daarbij wel een voorwaarde: “Ik wil de kans krijgen om het verhaal van De Sleutels goed te vertellen.” Als bijvoorbeeld gemeenteraadsleden een rapport over de technische staat van de te slopen woningen wil inzien, vindt hij dat prima. “Ik nodig ze graag uit om het rapport in te zien. Ze kunnen het ook meekrijgen. Maar ik wil wel eerst de gelegenheid krijgen om het rapport toe te lichten.” Wijnbelt merkt op dat te vaak zinnen uit hun context worden gehaald en vervolgens een eigen leven gaan leiden.
Hard gewerkt
“Bij De Sleutels wordt hard gewerkt door mensen met een passie voor de huurders en de woningen”, vervolgt Wijnbelt zijn verhaal. “Het is voor ons belangrijk om de huurders op één te zetten.” Dat gezegd hebbende geeft hij toe dat het voor De Sleutels wel een problematische tijd is. “Er is een tekort aan geschoold personeel om alle reparaties goed en snel uit te voeren en het is ook erg lastig om nieuw goed geschoold personeel te vinden. Daar hebben niet alleen wij last van, maar ook onze leveranciers. Het is een groot probleem binnen de gehele sector.”
Dat personeelstekort wordt ook gevoeld door de huurders: “We zijn bij De Sleutels telefonisch weliswaar goed bereikbaar, maar klachten blijven soms te lang liggen. Dat is frustrerend voor onze huurders. Dat weten we. En toch kunnen we dat op korte termijn niet helemaal oplossen.” Een harde boodschap voor de huurders beseft Wijnbelt.
“Wat we op korte termijn wel beter geregeld krijgen, is de communicatie, zowel binnen de organisatie als naar de huurder toe. Zo hebben we nu een klachtencoördinator aangesteld om ervoor te zorgen dat een klacht bij de juiste afdeling terecht komt, en niet meer blijft liggen, als iemand niet weet waar de klacht naar toe moet. Zo kon het voorheen gebeuren dat bestelde onderdelen voor een reparatie al binnen waren, maar dat niemand daar vanaf wist.”
Prinsessenbuurt
De directe aanleiding voor het interview met Wijnbelt waren de reacties van een deel van de bewoners van de 140 woningen in de Prinsessenbuurt die de corporatie wil slopen. Zij vertellen dat de woningen in zeer slechte staat zijn, vol schimmel, en bewust verwaarloosd zijn om ze vervolgens te kunnen slopen.
Wijnbelt vindt dat beeld niet terecht en hij legt uit waarom. “Vanaf 2016 zijn we als woningcorporatie De Sleutels begonnen met nadenken over de toekomst van de Prinsessenbuurt. Toen was het idee: we gaan de hele buurt renoveren. Je ziet bij woningcorporaties, dat als er plannen worden gemaakt om te renoveren, de woningen minder goed worden onderhouden. Dat gebeurt dan vanuit de gedachte dat alle woningen van zo’n complex op korte termijn in een keer goed worden opgeknapt.”
Wijnbelt geeft een voorbeeld: “Ik was zelf onlangs mee om te kijken hoe onze vakmensen tochtstrips aanbrengen in woningen. Tot mijn verbazing trof ik een woning met nog enkel glas aan. Ik dacht: daar moet meteen dubbelglas in. Vervolgens hoorde ik dat volgend jaar het complex in zijn geheel gerenoveerd wordt, en dat de woningen dan allemaal dubbelglas krijgen. Dat is dan efficiënter en goedkoper.”
Toch sloop
Voor de 140 woningen die De Sleutels nu wil slopen, verliep het traject anders. “Wat je ziet is dat in de Prinsessenbuurt de gedachte om de hele buurt te renoveren twee jaar later, in 2018, alsnog werd losgelaten. Toen is besloten om een deel te renoveren, en voor een deel dat in slechtere staat was, alsnog de sloopoptie te onderzoeken. Dat onderzoek heeft vervolgens helaas veel te lang geduurd.”
Wijnbelt: “Het is nu acht jaar later en we zijn er nog niet. Daardoor zijn er wel onnodige problemen ontstaan bij de woningen in de Prinsessenbuurt. Zo is er onvoldoende geschilderd en zien de deuren en dakgoten er niet meer uit. Daar heeft De Sleutels echt steken laten vallen. Dat is niet goed. Dat weten we ook wel. En daar maak ik me ook zorgen over.”
Wijnbelt benadrukt echter dat de situatie in de Prinsessenbuurt toch ook weer niet zo heel erg dramatisch is: “De woningen zijn over het algemeen echt niet in hele slecht staat. Dat komt omdat er nog steeds onderhoud is uitgevoerd. Zo is de afgelopen vijf jaar in totaal 1,7 miljoen euro uitgegeven aan dagelijks onderhoud en mutatieonderhoud. Verder is het voegwerk hersteld en zijn de daken aangepakt.”
Actief
De optimistische planning is dat de woningen over drie jaar worden gesloopt. “Tot die tijd moet De Sleutels zorgen dat de woningen veilig zijn, leefbaar en gezond om in te wonen”, aldus Wijnbelt. “Daarom gaan we de woningen alsnog schilderen.” Wijnbelt snapt dat huurders niet gaan investeren in nieuwe schuttingen als ze weten dat de woningen gesloopt worden. “Maar voor de veiligheid willen we samen met de bewoners toch tot een oplossing komen voor alle scheve schuttingen.”
Wijnbelt: “Ik voel ook wel aan dat mensen zich niet gehoord voelen. Daar proberen we echt wat aan te doen. Zo gaan we proactief met een onderhoudsbus de wijk in, waar mensen dan met hun klachten terecht kunnen. Die proberen we dan ter plekke op te lossen.” Maar hij geeft toe dat het voor De Sleutels lastig is om bijvoorbeeld mensen met een taalbarrière echt goed te bereiken. “We krijgen soms mensen aan de telefoon die zich niet goed kunnen uiten en daardoor geen klacht kunnen doorgeven. Ze hangen dan soms gewoon op. Dat vind ik schrijnend.”
Schimmel
Bij de klachten over de woningen in de Prinsessenbuurt vallen vooral die over schimmel op. “De eerlijkheid gebied ons te zeggen dat we niet alleen in onze woningen in de Prinsessenbuurt last hebben van schimmel”, zegt Wijnbelt. “We zien ook bij andere complexen dat kelders en kruipruimtes vol lopen met grondwater. Het vocht trekt vervolgens op. Muren kunnen dan plaatselijk erg nat worden, waardoor schimmel kan ontstaan.”
“Je kan die schimmel in de muren dan wel weghalen, maar het komt binnen de kortste keren weer terug. We hebben daarom een speciaal bedrijf ingeschakeld om de oorzaken van deze schimmelvorming te achterhalen om zodoende tot een oplossing te komen. Maar dit probleem is niet alleen een probleem van De Sleutels. Andere woningcorporaties lopen tegen hetzelfde probleem aan: we repareren wel, maar we kunnen de schimmel niet overal oplossen. We hebben helaas meer tijd nodig om te komen tot een langdurige oplossing.”
“Maar de oorzaak is niet alleen het grondwaterpeil. Veel woningen met schimmel zoals in de Prinsessenbuurt, zijn net na de Tweede Wereldoorlog gebouwd. De kwaliteit daarvan laat ter wensen over”, aldus Wijnbelt. “Daar komt bij dat de woningen van toen fysiek ook niet goed genoeg zijn voor het huidige gebruik. Als je nu met een gezin elke dag onder de douche staat, dan komt daar bijvoorbeeld veel vocht van af. In de jaren vijftig toen de woningen werden gebouwd, was het niet gebruikelijk elke dag te douchen.”
Gemeente
“Waarom we nu pas een groot onderzoek naar schimmel laten doen? Dat is lastig uit te leggen. Ik werk pas anderhalf jaar voor De Sleutels, maar de neerslag dit jaar zorgt voor veel extra problemen. In de natte maand januari hadden we in plaats van de doorsnee 3.000 telefoontjes maar liefst 4.500 telefoontjes”, vertelt Wijnbelt. “De neerslag is de afgelopen jaren in de winter flink toegenomen.”
Wijnbelt wil benadrukken: dat er meerdere partijen verantwoordelijk zijn om een woning vrij van schimmel te houden: “De verhuurder moet zorgen voor een goede woning die je kan verwarmen en ventileren, bewoners moeten verwarmen en ventileren, en dus niet de verwarming uit laten en ventilatorroosters gaan afplakken, omdat er koude vanaf komt. En dan is er natuurlijk ook een rol voor de gemeente.”
“De gemeente Leiden is verantwoordelijk voor de regulering van de grondwaterstand. Als de kelders en kruipruimtes onder water staan, dan kan je blijven stoken en ventileren, maar dat heeft dan geen enkele zin. De gemeente accepteert nu een hogere grondwaterstand om de droge zomerperiode op te vangen. Maar daardoor worden wel problemen naar onze
8.000 woningen doorgezet”, vindt Wijnbelt.
Boodschap
“Het schimmelprobleem is deels dus iets wat ons overkomt. Tegelijkertijd moeten we onze wooncomplexen beter leren kennen.” Zo kon Wijnbelt niet de reden achterhalen waarom in 2018 het ene deel van de Prinsessenbuurt slechter was dan het andere deel. “Vroeger waren woningcorporaties kleiner en hadden mensen de kennis van complexen in hun hoofd”, zegt hij. “Nu woningcorporaties groter zijn geworden, moet die kennis anders worden opgeslagen. Het systeem van De Sleutels om data op te slaan is nog niet goed genoeg, maar we zijn echt niet de enige woningcorporatie waarvoor dat geldt.”
“Het klinkt misschien gek, want we bestaan al ruim honderd jaar, maar we hebben dus onvoldoende zicht op de technische kwaliteit van onze 8.000 woningen in Leiden. Die kennis hebben we echt nodig om betere beslissingen te nemen op het gebied van onderhoud en renovatie. We zijn weliswaar druk bezig om die kennis op te halen, maar ook daar hebben we nog wel extra tijd voor nodig. Dus op korte termijn krijgen we een aantal zaken nog niet opgelost. Dat is geen fijne boodschap, maar wel de waarheid”, besluit Wijnbelt.
Sleutelstad Media
Middelstegracht 87A
2312 TT Leiden
E-mail
redactie@sleutelstad.nl
Telefoon Redactie
071 - 5235907
