Vragen PvdA verkamering Morsweg 83

43

Naar aanleiding van reacties van bezorgde buurtbewoners, stelt de PvdA het college vragen over de aanstaande verkamering van het pand aan Morsweg 83. De partij heeft begrepen dat de eigenaar van dit pand een onttrekkingsvergunning gekregen heeft. De PvdA vraagt zich af of dit in lijn is met de discussie die de gemeenteraad en het College vorig jaar hebben gevoerd over verkamering. De partij wil allereerst weten of het project kamerverhuur, waartoe vorig jaar besloten is, inmiddels is gestart en welke resultaten er eventueel te melden zijn.

Chris de Waard in gesprek met PvdA-raadslid Roelof van Laar in de uitzending van Nieuws071 op Sleutelstad FM.

De eigenaar van Morsweg 83 probeert zijn pand volgens de PvdA al jaren te verkameren. Door de buurt is daar altijd hard tegen gestreden en tot nu toe heeft de gemeente de vergunning altijd geweigerd. De wijkvereniging heeft bezwaar tegen het nieuwe bestemmingsplan gemaakt, onder andere omdat dat verkamering eenvoudiger zou maken. Volgens de PvdA is de wijkvereniging toen verzekerd dat de onttrekkingsvergunning niet zomaar verkregen kon worden. De partij wil van het college weten waarom de gemeente tot voorkort geen toestemming voor verkamering gaf en waarom er nu wel een onttrekkingsvergunning afgegeven is.

De verkamering is bedoeld voor studenten. De buurt is echter bang dat er uiteindelijk geen studenten in het pand komen te wonen, maar dat de kamers door meer mensen tegelijk gebruikt gaan worden. Bovendien heeft de eigenaar van het pand de bewoners in het verleden bedreigd en is hij daar op aangesproken, aldus de PvdA. De partij wil nu weten op welke manier het College via het project Kamerverhuur of anderszins kan garanderen dat de verkamering van dit pand niet leidt tot (extra) overlast of andere negatieve effecten in de buurt.

Delen

43 reacties

  1. Hans Nieuwint op

    Ook in mijn buurt neemt de verkamering schrikbarende vormen aan. Panden, voornamelijk eengezinswoningen, worden opgekocht en in rap tempo door poolse werknemers verbouwd en vervolgens verhuurd aan werkende jongeren omdat de huurprijzen voor studenten onbetaalbaar zijn. De panden komen op de markt omdat mensen die er vaak hun hele leven hebben gewoond komen te overlijden en eventuele kinderen de woning niet willen betrekken. De buurt is de buurt niet meer en de gezelligheid verdwijnt. Wat overblijft is een stoep die vol staat met honderden fietsen en een enorme bende rondom de afvalcontainer. En de mensen die een kamer kunnen betalen hebben niets met de buurt. Ze verdwijnen toch weer na een tijdje.

  2. piet paaltjes op

    aandoenlijk die eufemistische term "verkamering" is gewoon huisjesmelkerij, zou anno 2012 gewoon niet meer mogelijk moeten zijn, met al die leegstaande kantoorpanden zijn er alternatieven genoeg voor handen voor goede studenten huisvesting.

  3. @Piet Paaltjes: ‘huisjesmelkerij’ is een te vriendelijke omschrijving. Noem het gerust de verpooiering van het woningbezit.
    De gevolgen ervan zijn desastreus en de PvdA zelf heeft die ontwikkeling in gang gezet door beperkende maatregelen uit de bestemmingsplannen te halen.
    In de raad (commissievergadering) is er door bewoners op gewezen dat studenten vaak als eerste de dupe zijn. Een domkop van de universiteit kwam – op verzoek van de wethouder – vertellen dat het vrijgeven van verkamering goed was om meer studenten te huisvesten, maar cijfers om dit te onderbouwen had hij niet.
    Bewoners konden de raad vertellen dat juist door de hoge kamerhuren die de woekeraars vragen, studenten als eerste verdwijnen (soms gedwongen dan wel ‘geholpen’ door de intimiderend optredende kamerpooiers).

    Wat betreft de PvdA: ik heb een PvdA-raadslid gemeld dat inzake Morskade 16A ondanks een verzoek tot handhaving van circa 20 buurtbewoners (verkamering zonder aangevraagde vergunning) er een jaar na de ontvangstbevestiging, nog niets door de gemeente was ondernomen.
    Ach, als het kalf is verdronken, dempt men de put. Wat hier zo jammer is: de verpooiering van woningen was onmogelijk dankzij de oorspronkelijke uniforme bepalingen in de bestemmingsplannen (waardoor bewoners al dan niet gesteund door de gemeente naar de rechter konden stappen), maar dan komen er weer van die marktvrijdenkers die vinden dat regeltjes uit de tijd zijn. De VVD gaat er nog een harde dobber aan krijgen: woningbezitters die naast of onder zo’n verpooierdpand zitten, zijn min of meer gedwongen om met verlies hun pand te verkopen als ze willen verhuizen.
    Elk raadslid is ervan op de hoogte gesteld dat de waarde van een huis of pand direct naast zo’n pooierpension statistisch gezien gemiddeld met tientallen (!!!!) procenten daalt.
    Als iedereen die in een straat woont waar zo’n pand staat de hoogte van de OZB gaat aanvechten, ontstaat een interessante situatie. Het zou de gemeente op jaarbasis miljoenen kunnen gaan kosten.
    Helemaal wrang is dat het huidige kabinet vindt dat woningcorporaties een deel van hun woningbestand moet verkopen. Wrang omdat van overheids- cq gemeentewege met corporaties juist heel goed afspraken over investeren in de buurt vallen te maken en wrang omdat je al bij voorbaat kunt uittekenen wat er gaat gebeuren: die panden komen voor de huisjespooiers betaalbaar op de markt, worden vertimmerd (vier wooneenheden per eengezinswoning, met gipswandjes ben je binnen twee maanden klaar) en binnen zeven jaar is de investering terugverdiend. De huurprijzen voor het verpooierde pand Morskade 16A bedragen 600 tot 850 euro per maand. Dat is meer dan 4x zoveel als vroeger de eengezinswoning aan huur opbracht: er wordt geparasiteerd op de schaarste op de woningmarkt.
    Door het intensieve gebruik kon de riolering van het bewuste pand in mijn omgeving (er zijn er overigens meerdere) de afvoer niet aan. Ook dat gaat Leiden straks veel geld kosten, om nog maar te zwijgen van de toegenomen parkeerdrukte en de verloedering van woonwijken.
    Laat geen enkele partij in de raad zeggen deze nadelige gevolgen niet te hebben kunnen voorzien. Ze zijn gewaarschuwd maar hebben niet geluisterd. Daarom: elke keer als ik een dronken medebewoner op de stoep zie liggen of voorbij zie strompelen, denk ik: dank je wel Gemeenteraad. Zij zijn het die dit probleem hebben veroorzaakt. En elke keer als er weer rommel op straat wordt gedumpt of er stront voor de deur of op de stoep ligt (in het bewuste pand zijn veelal 5 hondjes) is het: dank je wel Gemeente Leiden. Leuk al die nota’s over vitale woonwijken en investeringen in het woonklimaat, maar ondertussen laten jullie de bewoners stikken.
    Het door Hans Nieuwint geschetste beeld klopt. Ook de verrommeling bij mij neemt toe. Ik begrijp eerlijk gezegd niet dat de politie het tolereert dat vrijwel wekelijks bij het Brandewijntje Poolse busjes op de stoep mogen parkeren. En leuk om op de Morskade bij de vuilcontainer een bord te zetten dat je naast de containers geen rommel mag neerzetten, maar bij elke verhuizing is het raak. Oude bankstellen, tv’s, schoenenrekken, dozen enz.; het wordt allemaal maar neegepleurd.
    En dan maar klagen dat er mensen PVV stemmen… Ik hoop dat de gemeenteraad zo snel mogelijk het lek in de bestemmingsplannen repareert. Wat Hans Nieuwint vergeet te melden is dat er een problematiek ontstaat die we ook in de jaren zeventig kenden (toen met de zgn. Turkenpensions). Marnix Norder heeft er in Den Haag ook voor gewaarschuwd, maar helaas was dat betreft de PvdA in leiden aan dovemansoren gericht. En helaas niet alleen de PvdA: alle partijen hebben boter op hun hoofd.
    Wel lachen voor de Bolleboeren: in de Bollenstreek werden de regels m.b.t. huyisvesting steeds strenger, inclusief controles. Een deel van die goedkope arbeidskrachten kon dankzij de verpooiering van het woningbezit in Leiden onderdak vinden.

    Mijn oproep: geef ons Leiden weer terug. Weg met de verpooiering van het woningbezit! Pak de huisjespooiers knalhard aan, o.a. door hele strenge eisen aan de verbouwing en het aantal vierkante meters per afzonderlijke wooneenheid te stellen. En door ook te eisen dat de kamers voor studenten beschikbaar komen, want die zijn uiteindelijk het zwaarst benadeeld door de kortzichtigheid van de gemeenteraad op dit vlak. Ik kan in ieder geval voor mijn kinderen geen huren van 600 tot 850 EUR per maand betalen. Het zijn obscene bedragen.
    Oh ja, doordat de riolering in Morskade 16A de intensieve bwoning niet aankon (er zijn regelmatig 11 mensen in dit pand, plus 5 honden…) moest er een extra afvoer naar het gemeenteriool worden aangelegd. De jaren ’20 woningen zijn bouwkundig gezien niet geschikt voor een dergelijke verkamering, los van het gegeven dat er wel erg veel mensen in een relatief kleine ruimte op elkaar worden gestapeld. Het is de opmaat naar verkrotting.

  4. @Piet: in januari 2011 hebben circa 20 omwonenden bij de gemeente een verzoek tot handhaving ingediend. In juni 2011 (dus ‘slechts’ zes maanden later…) heeft de gemeente een dwangsombesluit aan de eigenaren gestuurd. Vervolgens heeft de gemeente Leiden een jaar lang niets gedaan.

  5. piet Paaltjes op

    als verzoek tot handhaving geen soelaas bied staat vervolgens de weg naar de rechter open …

  6. @Piet: de enige conclusie is dat de gemeente Leiden de deuren wijd open heeft gezet voor huisjesmelkers en verkameringpooiers en niet voornemens is om hier ook maar iets tegen te ondernemen. Hopelijk neemt de PvdA het voortouw om Leiden weer terug te winnen uit de klauwen van deze profiteurs.
    Hopelijk komt ook de VVD in actie. Wie naast zo’n verkamerd pand zit, krijgt te maken met een substantiële waardedaling. Dit is niet bevorderlijk voor het private woningbezit. Als de VVD daadwerkelijk voor bewoners wil opkomen, moet het naast die met veel aplomb bepleite acties tegen Satudarah en Hell’s Angels, eerst eens werk maken van het uit de steden verbannen van huisjesmelkers. Die zijn namelijk een veel grotere bedreiging, zoals ook een buurvrouw van een pand op de Morsweg heeft ervaren (aangifte wegens bedreiging).
    En waar blijft de SP? En GroenLinks? Heren en dames ter linkerzijde: ook jullie hebben de deuren wijd open gezet voor huisjesmelkers. En natuurlijk is het goed dat de PvdD zich inzet voor het dierenwelzijn, maar laat de PvdD ook eens wat op dit vlak van zich horen. Wie tegen bio-industrie is, zou ook tegen het ophokken van mensen moeten zijn.
    Bovenhuizen die vroeger als betaalbare eengezinswoning decennia lang goed functioneerden, worden in vier ‘zelfstandige wooneenheden’ van amper 25 vierkante meter verknipt: voor jonge gezinnen valt zo een betaalbaar alternatief in prettige woonwijken weg, terwijl woonwijken – zoals Hans Nieuwint terecht aanvoert – hun leefbaarheid zien aangetast. Dat lijkt me ook een reden voor het CDA als gezinspartij om in het geweer te komen tegen de gelegaliseerde wild west op dit vlak in Leiden.
    Je moet overigens wel heel erg kortzichtig zijn om niet te begrijpen dat eengezinsbovenwoningen uit bijvoorbeeld de jaren ’20 niet geschikt zijn om vier huishoudens te herbergen.

    Juist zoiets elementairs als de woningmarkt moet je niet overlaten aan gespuis. Dat heeft niet eens zozeer met politiek alswel met elementair fatsoen te maken. De gemeenteraad heeft een onfatsoenlijke maatregel genomen en moet die zo snel mogelijk in het belang van de bewoners terugdraaien.

  7. Onno Matheijsen op

    Helaas wordt er ondanks het ‘Project Kamerverhuur’ nauwelijks opgetreden door de gemeente tegen huisjesmelkers. In het geval van het pand Morskade 16A heeft de gemeente al vorig jaar juni een dwangsom opgelegd maar tot op heden is de gemeente niet tot inning overgegaan. De huisjesmelker kan zodoende zonder boete zijn winstgevende praktijken blijven voortzetten.
    Zoals Evtg hierboven al meldde: er wonen in het pand op de Morskade 16A op zijn minst 10 mensen terwijl er volgens de wetgeving slechts 6 mogen wonen gezien de oppervlakte. Er is dus sprake van overbewoning maar de gemeente zegt dat er volgens het GBA (Gemeentelijke Basisadministratie) slechts 2 wonen. Het wordt een welles-nietes verhaal waarbij de gemeente (nog) niet kan aangeven wat een deugdelijk bewijs is om aan te tonen dat er sprake is van overbewoning. Kortom, als bewoner die overlast ervaart, mag je toekijken hoe de huisjesmelker zijn gang gaat en de gemeente de mogelijkheden nalaat om iets te doen ondanks de toezeggingen van wethouders (eerst Witteman en later Van Woensel) om hard op te treden tegen huisjesmelkers.

    Ook is het waar dat er geen studenten zijn komen wonen in de 4 verkamerde delen van het pand aan de Morskade. Het zijn ‘appartementjes’ geworden met huren vanaf € 600. Door deze ontwikkeling toe te staan als alle politieke partijen verdwijnen er starters- en eengezinswoningen terwijl de buurt erdoor achteruit gaat. Bovendien leidt het niet tot extra kamers voor studenten. Mijn reactie hier gaat nu lijken op een herhaling van mijn inspraak in de commissievergaderingen van vorig jaar. De politieke partijen waren toen van mening dat er een goede oplossing was gevonden tegen de overlast van verkamering maar in de praktijk is dat niet het geval. Niet iedere eengezinswoning is geschikt voor verkamering of opsplitsing. Daarvoor zijn die woningen niet bedoeld met alle overlast voor de buren van dien en als bonus ook nog een geweldige waardevermindering van je huis. De politiek wil de midden- en hoge inkomensgroepen naar de stad halen of voor de stad behouden. Dat zal niet lukken met opgesplitste of verkamerde panden tussen de eengezinswoningen.

  8. Jeroen van Alphen op

    De gemeente heeft elders in de stad zelf panden aan een huisjesmelker verkocht.

  9. piet paaltjes op

    @eric vtg … als rechtzoekende heeft een burger het recht zijn verzoek (in dit geval tot handhaving van art. 30 van de huisvestingswet) aan de rechter voor te leggen (..) zeker als daarenboven een algemeen belang wordt geschaad is het dubbelop de moeite waard dat de rechter zich hierover kan buigen … u heeft dan gelijk een uitspraak waaraan in overeenkomstige gevallen gerefereerd kan worden, bovendien heeft u dan ook gelijk aan uw "padvindersplicht" voldaan 🙂

  10. Onno Matheijsen op

    @ piet paaltjes … ca. 25 burgers hebben een verzoek tot handhaving ingediend tegen de illegale opsplitsing van de eengezinswoning Morskade 16A. De gemeente heeft vervolgens alle ruimte aan de huisjesmelker gegeven om de situatie voort te laten bestaan en zelfs te legaliseren. Ook zijn opgelegde dwangsommen niet geind door de gemeente. In principe sta je als burger dan buitenspel zolang er geen vergunningen worden afgegeven waartegen je bezwaar kan maken. Kortom, als de gemeente niets doet, kan je als burger hooguit de gemeente via de rechter aansporen om de opgelegde dwangsommen te innen bij de huisjesmelkers. De procedure volgend op de verzoeken tot handhaving duurt in dit geval al bijna 20 maanden en mogen de burgers van de gemeente de overlast al die tijd op de koop toe nemen. Als het anders zit qua procedure, hoor ik dat graag, wellicht via een ander medium.

  11. @Piet: een medeburger heeft inderdaad juridische stappen gezet. Er is natuurlijk wel sprake van een vreemde situatie. De gemeente heeft schriftelijk bevestigd dat van illegale praktijken sprake is (twee maanden na een onderzoek ter plekke…, de behandelend ambtenaar had kennelijk behoefte aan een uitgebreide siësta na het constateren van een waslijst aan overtredingen; natuurlijk onderneem je dan geen actie maar ga je eerst acht weken lang chillen), vaardigt nog eens twee maanden later een dwangsombesluit uit (juni 2011), maar doet vervolgens onder regie van Van Woensel een jaar (inderdaad: 12 maanden!!!) lang niets niets.

    Het is toch te idioot voor woorden dat buurtbewoners de gemeente moeten dwingen om handhavend op te treden omdat deze wethouder te labbekakkerig is om zich aan zijn eigen regelgeving te houden en kennelijk te slappe knieën heeft om tot actie over te gaan? Als VVDërs het over zero tolerance hebben, denk dan aan Van Woensel: hier is een VVD-wethouder die liever naar de pijpen van de kamerpooiers danst.

    Als deze gemeenteraad ook maar een greintje lef en fatsoen had, zouden ze 1) Van Woensel dwingen om eindelijk aan de slag te gaan, 2) een uniforme maatregel in de bestemmingsplannen terugbrengen waarin verkamering wordt verboden (‘tenzij…’, en dan moet de aanvrager met hele goede redenen komen, zoals dat ook tot 2011 het geval was), 3) erop toezien dat de panden van de huisjesmelkers in deze stad regelmatig worden gecontroleerd en 4) er bij geconstateerde misstanden (vervuiling, overbevolking, technische onvolkomendheden) keihard en keihard wordt opgetreden.
    Die panden moeten weer in handen komen van bona fide bewoners, van jonge stellen, van studenten, van starters. En voor normale bedragen. 850,- EUR huur voor een ‘zelfstandige wooneenheid van nog geen 20 vierkante meter in een voormalige arbeidersbuurt uit de jaren ’20: ik vind en bijf het obsceen vinden.

    Laat de VVD ook maar eens tot het besef komen: door zo’n verkamerd pand in een bovenwoning, zijn er gemiddeld direct drie panden die te maken hebben met een robuuste waardevermindering van meer dan 10% (afgaande op de bevindingen van Vereniging Eigen Huis). Meneer van Woensel heeft de aanval op het eigen woningbezit in deze stad geopend. Maar ook voor de corporaties wordt het dweilen met de kraan open, want dit soort panden zijn ook te vinden in de wijken waar Portaal en andere corporaties vele panden exploiteren. En de nadelige invloed op de omgeving is groot. In dit forum heeft killRdevil er al een keer treffende voorbeelden van gegeven.

    Huisjesmelkers horen niet in deze stad thuis. Zelfs iemand die nooit padvinder is geweest (sorry Piet, ik ben verre van volmaakt), weet dat. Nu nog Van Woensel hiervan zien te overtuigen. Misschien dat z’n eigen partij het aandurft om deze schone slaper wakker te kussen.

  12. piet paaltjes op

    @eric vtg … m’n beste de tijd van wikken en wegen is een gepasseerd station het wordt tijd dat de knoop door wordt gehakt dus nu rechtsom maw: het zwaard der gerechtigheid ! tik de griffie rechten af en leg het voor aan de rechter,

  13. @piet paaltjes de wijkvereniging heeft met het nieuwe bestemmingsplan de route naar de hoogste rechter al bewandeld. De RvS leek een en al oor, en de gemeente (Van Woensel was erbij) had op geen enkel argument een overtuigend antwoord, stond te schutteren, maar dat maakt voor de RvS blijkbaar toch niets uit. Als de procedures maar gevolgd zijn. In de uitspraak werd nergens inhoudelijk op ingegaan. Onbegrijpelijk. Nu zitten we met een bestemmingsplan dat de weg vrij maakt voor verkamering door huisjesmelkers. Nu is het volgens de wet dus legaal en doet een rechter helemaal niets meer. Alles hangt nu af van gemeentelijk beleid en handhaving. En laat Leiden daar nou niet bepaald daadkrachtig in zijn.

  14. piet paaltjes op

    @I.Hansen "de route naar de hoogste rechter al bewandeld" binnen de nationale mogelijkheden… leg de ‘aak aan het EHRM voor zeker als er ook sprake is van inbreuk op eigendom (waarde verlaging van de woningen in de buurt) kan een overheid dit niet maken (..) interessante casus 🙂

  15. eric VTg: Van jouw had ik geen Nymby gedrag verwacht gezien je opstelling bij de Moskee. Is KillRdeVill opeens weer je vriend (je zeik hem altijd af)

  16. @Theodorus: als het gaat om de verpooiering van huizen ben ik een NIMCY: Not In My City!
    In goed Nederlands een WeMeVeKaPo: weg met verkamerpooiers.

  17. piet Paaltjes op

    hm de termijn van 6 maanden is verlopen desalniettemin toch FF zoeken 🙂

  18. Het is interessant om te lezen hoe de Raad zich tegen de bezwaren van Transvaal verdedigt:

    "De raad stelt zich op het standpunt dat de verzamelbestemming voor "Wonen", waarin geen onderscheid wordt gemaakt in categorieën van wonen, de flexibiliteit van het plan verhoogt. Voorts sluit een ruime woonbestemming aan bij het volkshuisvestingsbeleid. De raad brengt naar voren dat, waar nodig, op grond van het volkshuisvestingsbeleid en/of beleid op grond van de Huisvestingswet een differentiatie kan worden aangebracht tussen verschillende categorieën van wonen. Verder betoogt de raad dat het illegaal verhuren van kamers niet zal worden toegelaten en dat daaromtrent beleid wordt voorbereid. De raad wijst er op dat alle verzoeken om handhaving in behandeling worden genomen en dat de ernst van de overtredingen bepalend is voor de prioriteit van het handhavend optreden tegen de afzonderlijke overtredingen."

    Nou, we weten nu wat die toegenomen "flexibiliteit" in het huisvestingsbeleid inhoudt en hoe effectief de Raad handhavend optreedt tegen uitwassen: niet dus.

  19. @Emile: de gemeenteraad heeft zichzelf buitenspel gezet en is elke greep op huisvesting kwijt. ‘Illegaliteit’ bestaat eigenlijk niet meer. ‘Uitwassen’ bestaan niet meer. Een goed functionerende Raad was met criteria aangekomen, maar omdat die er niet zijn, kan een huisjesmelker desnoods kamers van tien vierkante meter als ‘zelfstandige wooneenheid’ aanbieden en daar bedragen van wat een gek ervoor geeft eisen. Als de huurder zich niet inschrijft, woont ‘ie er volgens het ambtelijk apparaat ook niet. En wordt er niet gehandhaafd (los van de vraag wat er nog kan worden gehandhaafd). Deze gemeenteraad heeft de huisjesmelkers vrij spel gegeven.
    Iedere huisjesmelker kan in de oude stadswijken buiten het centrum een bovenwoning kopen voor pakweg 1,9 ton, die voor 30 mille verkameren (heb dat met eigen ogen gezien: alles wordt afgesloten, waardoor de Poolse bouwvakkers de bosjes als sanitair moesten gebruiken en verfemmers en verfblikken e.d. in de rivier moesten omspoelen) en vervolgens de ‘zelfstandige wooneenheden’ van bijvoorbeeld gemiddeld nog geen twintig vierkante meter woonoppervlakte verhuren voor bedragen van 600 tot circa 850,- EUR per maand.
    Met een bruto opbrengst van een dikke 30.000,- per jaar, heb je in principe binnen 7 à 8 jaar je investering terug. Onderhoud is het eerste waarop wordt bezuinigd. Waarom zou je investeren: de woningnood is hoog en nu in de bollenstreek de regelgeving is aangescherpt, zoeken de koppelbazen actief in Leiden – waar alles mag – naar vervangende woonruimte.

    De gemeenteraad heeft verzuimd duidelijke criteria te formuleren, zoals "per bestaand adres van minder dan 90 vierkante meter vloeroppervlakte mogen niet meer dan 3 zelfstandige wooneenheden worden gecreëerd".
    Of: "een zelfstandige wooneenheid voor 2 pax moet uit minimaal 25 vierkante meter vloeroppervlakte bestaan, exclusief de oppervlakte voor keuken en sanitair die minimaal 10 vierkante meter moet bedragen".
    Je kunt bovenwoningen uit de jaren ’20 met een totale oppervlakte van circa 80 vierkante meter niet opknippen in vier afzonderlijke ‘flats’. Het is een onwenselijke ontwikkeling. Toch gebeurt het.

    Voor de goede orde: ik heb niets tegen de bewoners van de verkamerde panden. Ik vind dat een beschaafd bestuur 1) moet voorkomen dat mensen anno 2012 op een dergelijke wijze moeten wonen, 2) huisjesmelkers geen poot aan de grond mogen krijgen en 3) de regelgeving veel strenger moet worden, want dat is paradoxaal genoeg de enige wijze om toch flexibel te kunnen zijn. Er zou een keurmerk voor aanbieders van woonruimte moeten komen. Streng controleren, ook op de gevraagde huurbedragen. Voldoe je als aanbieder niet: vergunning intrekken en handhavend optreden. Inclusief (tijdelijke) sluiting van het huurpand.

  20. piet Paaltjes op

    @eric vtg huisvestingswet, (geen contract vrijheid) huurrecht is een dwingend recht, dus dit zijn onrechtmatige toestanden en in strijd met de wet, en kan bij een opeenstapeling van samenhangende onrechtmatige daden zelfs een strafbaar feit opleveren waarop boetes en dwangsommen staan, de rechters zitten handen wrijvend te wachten om hier mee aan de slag te gaan … de weg naar de rechter staat dus open!

  21. @Piet: is volgens mij een kansloze exercitie, veel te veel artikelen op het vlak van handhaving zijn vervallen.

    Hieronder de brief van de gemeente aan de eigenaars van het pand, waarbij ik personalia en adresgegevens van de behandelend ambtenaar en geadresseerde heb verwijderd. Let op het bijna smeken van de ambtenaar aan de overtreder om maar alsjeblieft een aanvraag in te dienen…

    Misschien ook goed om te zien dat de verhuurder heeft aangegeven dat het om bewoning door slechts vier personen gaat en niet om zelfstandige wooneenheden gaat, terwijl de gemeente wel degelijk heeft geconstateerd dat het om bewoning door meer dan 4 personen (momenteel 9 personen, maar vanaf het begin doorgaans 7 personen) en wel degelijk om vier zelfstandige wooneenheden gaat.

    Hierbij de brief van de gemeente aan de overtreder:

    Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden

    Aantekenen

    Bezoekadres

    Postadres

    Telefoon
    E-mail
    Website Gemeente Leiden
    Stadhuis
    Stadhuisplein 1
    Postbus 9100
    2300 PC Leiden
    071-5167170
    sleutel@leiden.nl
    http://www.leiden.nl/gemeente

    Datum 9 juni 2011
    Contactpersoon
    Ons kenmerk DIV-2011-9736/1 – H100324
    Doorkiesnummer
    Onderwerp Last onder dwangsom xxxxxxxx te Leiden

    Geachte heer xxxxxx,

    1. Inleiding c.q. voorgeschiedenis

    Op 7 februari 2011 heeft een toezichthouder van de afdeling Handhaving, team Juridische Handhaving en Bouwtoezicht, geconstateerd dat aan het bij u in eigendom zijnde gebouw xxxxxx, kadastraal bekend gemeente Leiden, sectie R, nummer 1352 A2, zonder daartoe vereiste omgevingsvergunning bouwwerkzaamheden zijn uitgevoerd.

    Bij brief van 5 april 2011, verzonden op 6 april 2011 met briefnummer DIV-2011-2323/1 – H100324, hebben wij u verzocht een einde te maken aan de illegale situatie. Voorts hebben wij aangegeven voornemens te zijn handhavend op te treden door u een last onder dwangsom op te leggen. Tevens hebben wij u in de gelegenheid gesteld uw zienswijze naar voren te brengen.

    2. Overtreding

    De overtreding bestaat uit het zonder benodigde omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) realiseren van bouwwerkzaamheden aan het pand xxxxxxxxx. Voor details verwijzen wij u naar bijgaand constateringsrapport.

    Hiermee handelt u in strijd met artikel 2.1 lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna Wabo) waarin is bepaald dat het verboden is zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning te bouwen.

    Inmiddels is gebleken dat u ook een ontrekkingsvergunning dient aan te vragen. Krachtens artikel 30 lid 1 onder a van de Huisvestingswet jo. artikel 15 lid 1 onder a van de Huisvestingsverordening van de gemeente Leiden is het verboden zonder onttrekkingsvergunning de bestemming tot bewoning te onttrekken.

    3. Legalisering

    Alvorens handhavend te kunnen optreden, dienen wij na te gaan of de illegale situatie gelegaliseerd kan worden. Om dit te kunnen beoordelen hebben wij u bij brief van 5 april 2011, verzonden op 6 april 2011 met briefnummer DIV-2011-2323/1-H100324 verzocht een ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning in te dienen. Tot op heden hebben wij van u geen ontvankelijke aanvraag mogen ontvangen. Dit betekent dat legalisatie niet mogelijk is althans mogelijkheden tot legalisatie door ons niet beoordeeld kunnen worden. U dient de illegale situatie terug te brengen tot de laatst vergunde situatie.

    4. Zienswijze

    Bij brief van 5 april 2011, verzonden op 6 april 2011 met briefnummer DIV-2011-2323/1-H100324 hebben wij u in de gelegenheid gesteld binnen twee weken na verzending van deze brief uw zienswijze schriftelijk dan wel mondeling naar voren te brengen.
    Bij brief van 25 mei 2011, door ons ontvangen op 31 mei 2011 heeft de heer xxxxxxx namens de heer xxxxxxx, kort samengevat, de volgende zienswijze kenbaar gemaakt.

    Zienswijze
    1. Er is in dit geval sprake van het herindelen van de woningen, ten behoeve van beperkte kamerbewoning van slechts 4 personen. Om deze reden is er geen sprake van zelfstandige appartementen.
    2. De gemeente Leiden wil kamerbewoning stimuleren door de regelgeving te versoepelen.
    3. Voor de wijziging van de achtergevel is inderdaad niet een omgevingsvergunning aangevraagd. Binnenkort zullen de benodigde vergunningen voor de wijziging aan de achterzijde van de woning en de mogelijke doorbrekingen in constructieve onderdelen van de woning worden aangevraagd.

    Reactie zienswijze
    ad 1. Los van de vraag of hier al dan niet sprake is van zelfstandige appartementen staat vast dat in het pand dusdanige verbouwingen hebben plaatsgevonden (het creëren van afzonderlijke douche en toiletruimtes in iedere wooneenheid) waarvoor een omgevingsvergunning dient te worden aangevraagd.

    ad 2. Hoewel de gemeente Leiden kamerbewoning wil stimuleren zijn er desondanks regels waaraan moet worden voldaan. Zo heeft u een onttrekkingsvergunning nodig en dient ten aanzien van de verbouwwerkzaamheden te worden bezien of deze door middel van een omgevingsvergunning kunnen worden gelegaliseerd.

    ad 3. Bij brief van 5 april 2011, verzonden op 6 april 2011 onder DIV nummer 2011-2323/1 H100324 hebben wij u een voorgenomen besluit/kennisgeving overtreding gestuurd. In deze brief hebben wij benadrukt dat er sprake is van een illegale situatie die mogelijk gelegaliseerd kan worden.
    De heer xxxxxxxx gaf in de zienswijze namens de heer xxxxxx aan dat hij binnenkort een omgevingsvergunning zou aanvragen voor de wijziging van de achtergevel en de mogelijke doorbrekingen in constructieve onderdelen van de woning. Wij constateren dat op 7 juni 2011 – dus twee maanden nadat wij een voorgenomen besluit/kennisgeving overtreding hebben verzonden naar de drie mede-eigenaars – nog steeds geen omgevingsvergunning is aangevraagd.

    5. Belangenafweging en motivering

    Op grond van jurisprudentie en regelgeving zijn wij verplicht om handhavend op te treden tegen illegale situaties, tenzij bijzondere omstandigheden zich daar tegen verzetten. Een van deze bijzondere omstandigheden kan concreet zicht op legalisatie zijn. Zoals hierboven al is aangegeven is legalisatie wellicht mogelijk.
    Na afweging van de in dit geval aanwezige belangen is derhalve niet gebleken dat er bijzondere omstandigheden aanwezig zijn die ertoe leiden dat wij handhavend optreden achterwege moeten laten.

    6. Besluit

    Gelet op het bepaalde in artikel 125 Gemeentewet in samenhang met artikel 5:32 Algemene wet bestuursrecht zijn wij voornemens u te gelasten de overtreding van artikel 2.1 lid 1, onder a ten aanzien van het pand xxxxxxxxx, kadastraal bekend gemeente Leiden, sectie R, nummer 1352 A2, binnen 13 (dertien) weken na verzending van dit besluit op te heffen.
    Deze strijdigheid kan worden opgeheven door de illegale aanpassingen ongedaan te maken en ongedaan te houden.

    Daarbij zijn wij voornemens te bepalen dat indien de strijdigheid niet of niet geheel binnen de hierboven genoemde termijn van 13 (dertien) weken is opgeheven, u een dwangsom verbeurt van €15.000 ineens.

    7. Informatieve bepalingen

    Wij wijzen u er met klem op dat indien het bedrag van €15.000 is verbeurd wij de bevoegdheid hebben u wederom een (hogere) last onder dwangsom op te leggen dan wel over te gaan tot het toepassen van bestuursdwang.

    Ingevolge artikel 5.18 Wabo zal een afschrift van het definitieve besluit worden ingeschreven in de openbare registers. Dit betekent dat het besluit ten uitvoer kan worden gelegd jegens iedere rechtsopvolger, waaronder nieuwe eigenaren. Ingeval van eventuele verkoop dient u hiermee rekening te houden.

    8 Bezwarenclausule

    Bezwaar
    Wanneer u zich niet met dit besluit kunt verenigen, staat voor u, ingevolge artikel 7:1 van de Algemene wet bestuursrecht, de mogelijkheid open om binnen 6 weken na verzending van dit besluit daartegen bezwaar aan te tekenen bij het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Leiden. Het bezwaarschrift moet worden ondertekend, en het dient tenminste de volgende gegevens te bevatten:

    • de naam en het adres van de indiener;
    • de dagtekening;
    • een omschrijving van het besluit waartegen het bezwaar is gericht;
    • de gronden van het bezwaar.

    U dient tevens een kopie van de beschikking bij te voegen, en, wanneer u zich laat vertegenwoordigen, een machtiging. Het correspondentieadres van het College is: Postbus 9100, 2300 PC, Leiden. Voor de volledigheid wijzen wij u erop, dat het indienen van een bezwaarschrift geen opschortende werking heeft. Wanneer u dit wenst kunt u daartoe vragen om een voorlopige voorziening.
    Ook kunt u uw bezwaar digitaal indienen. U dient daarvoor te beschikken over een Digid. Met behulp van uw DigiD kunt u online een bezwaarschrift opstellen en direct verzenden.
    Daarbij heeft u de gegevens van het aan u uitgereikte besluit nodig. Het moet immers duidelijk zijn tegen welk besluit u bezwaar maakt.

    Volledigheidshalve wijzen wij u op de volgende website: http://www.leiden.nl/handhaving-bezwaar. Hierop staat aanvullende informatie vermeld.’’

    Voorlopige voorziening
    Indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, het vereist, kunt u, op grond van artikel 8:81 van de Algemene wet bestuursrecht, nadat u een bezwaarschrift hebt ingediend bij ons college, de Voorzieningenrechter van de rechtbank in Den Haag verzoeken om een voorlopige voorziening te treffen. Het correspondentieadres is: Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

    Hoogachtend,

    Burgemeester en Wethouders van Leiden,
    de Secretaris, de Burgemeester,

    Bijlage: constateringsrapport 7 februari 2011

    Conclusie: de gemeente blaft en mekkert, maar doet vervolgens niets. Inmiddels hebben de eigenaars van dit pand vergunningen aangevraagd en het staat nu al vast dat ze die krijgen. Het heeft echt geen zin om in beroep te gaan. Hopelijk hebben de raadsfracties in de gaten dat er iets aan het ontsporen is in Leiden. Wat betreft het bewuste pand (een bescheiden bovenwoning uit de jaren ’20 met een vloeroppervlakte van pakweg 75 vierkante meter verdeeld over 2 verdiepingen): er zijn vier zelfstandige wooneenheden gecreëerd en er wonen doorgaans 7 of meer volwassen mensen, waarbij de huurprijzen per zelfstandige wooneenheid variëren van 600 tot 850 EUR per maand. Maar zoals Onno Matheijsen het al aangaf: volgens de gemeente zijn hier slechts 2 personen woonachtig… Dat verklaart waarom er doorgaans drie fietsen voor Morskade 16 staan, een brommer en twee fietsen voor Morskade 17A, twee fietsen voor Morskade 17 en nu ook een fiets voor Morskade 21.
    De brommer bevindt zich in sloop-stand en blokkeert al maanden een deel van de stoep. Omwonenden van belendende panden hebben dit in januari bij de gemeentelijke dienst handhaving gemeld. En die dwangsom van 15.000,-? Dat is interessant, want de termijn waarbinnen de geadresseerde moest reageren (13 weken) is allang en breed voorbij. Deze wethouder wil niet tegen huisjesmelkers optreden.

  22. piet Paaltjes op

    Het is kwaad kersen eten met verhuurders die zich niet houden aan de wet en regelgeving omtrent wonen (huurprijzenwet), echter de huurcommissie is hier speciaal voor in het leven geroepen maar ik schat in dat de huurders de te dure te kleine woonruimtes op de koop toe nemen, (waarschijnlijk wordt de huurtoeslag hier ook misbruikt nu het zelfstandige woonruimtes betreft ! ) en dan heb je als omwonenden idd het "nakijken" … ik zou het wel op de agenda (van de gemeente) houden want het deugt niet !

  23. Chris de Waard op

    http://gemeenteraad.leiden.nl/nc/besluiten/bis/actie/file/datum/07042011/bestand/1010729/type/word/shash/2837aab1/

    Pagina 12:

    De heer Van Woensel heeft lang geleden als raadslid in een andere stad samen met een college dit onderwerp geagendeerd. Het college in die stad heeft toen hun voorstel overgenomen om iets te doen tegen huisjesmelkers. Hij kent een aantal wijken waar dit een schrikwekkend fenomeen is. Die ervaring wil hij gebruiken om een meldpunt huisjesmelkers te starten dat met name toeziet op de uitwassen van het systeem, zoals de uitbuiting in de sfeer van de huur en van de leefomstandigheden, de brandveiligheid en de onrechtmatige bewoning bij sociale woningen. Door capaciteit te reserveren voor integrale handhaving is het mogelijk de uitwassen tegen te gaan zonder het ruimtelijke ordeningsrecht te gebruiken. Dit is het antwoord op vragen die door twee fracties zijn gesteld.

    Zie ook pagina 15 e.v.

  24. piet Paaltjes op

    een meldpunt/loket huisjesmelkerij is de oplossing 2.0 vanuit dat punt kunnen korte lijntjes naar handhaving en juristen zoals die van sociaal raadslieden goed werk doen, de wetgeving is er maar helaas nog niet echt geland in Leiden dat is ook logisch gezien de financiele belangen van de huisjesmelkers die sinds mensenheugenis gewent zijn in Leiden ongestoord hun gang te kunnen gaan lees: hun zakken hebben kunnen vullen, met dit verschil dat nu door de toestroom van werknemers uit Polen, Hongarije, Tsjechië, Slowakije, Slovenië, Estland, Letland handhaving geen uitstel kan lijden gezien het veranderde karakter van de huisjesmelkerij.

  25. Hans Nieuwint op

    Hoe groot is dit probleem eigenlijk in deze stad? Van Transvaal weten we dat er in hoog tempo wordt verkamerd, vergunning of geen vergunning. Maar hoe zit dit in andere wijken? Misschien is het mogelijk dat de wijkorganisaties eens kunnen reageren om een beeld te krijgen van de mate van verkamering in hun wijk en of die huisvesting geheel ten goede komt aan studerenden. Ik ben benieuwd.

  26. Ik denk dat dit probleem wordt opgeblazen o.a. door eric. ( Nymby gedrag) Een huis op morskade 16. sjonge, sjonge Lijkt wel of Wilders onder de naam van Eric VTG schrijft. Nog een aanvulling op Eric zijn reactie van 13/7 13.02 uur Er stond ook nog een fiets op morskade 23.
    Lijkt wel een klopjacht . Wat een dicriminatie, alle huisvesting moet volgens schrijven komen voor studerenden. Vroeger woonden er ook 7/9 personen in die huizen. Loop niet zo te huilen.

  27. piet Paaltjes op

    @ theodorus eric is een wat opgewonden standje 🙂 maar zijn inspanningen om maatschappelijke misstanden aan de kaak te stellen doen hier uw kritiek op hem verdampen, bovendien de tijd van grote gezinnen waaraan u refereert is voorbij, het gaat hier om onrechtmatige verhuur/verkamering /huisjesmelkerij.

  28. P.P. Eric zijn inspanningen zijn in het algemeen van eigen belang. Zie muziektempel,muziekhuis en dit onderwerp.
    P.P. jouw opmerking 13/7 17.18. dat er vermoedlijk misbruik is van huurtoeslag is ook weer een insinuatie.
    Voor huurtoeslag moeten de bewoners ingeschreven staan en door Eric is aangegeven dat het grootste gedeelte niet bekend is bij de gemeente. Waarom haal je er ook niet bij dat er vrouwenhandel gedreven wordt. wat een hetze.

  29. @Theodorus: weet niet waarom je op het oorlogspad bent, maar soit. Ik heb een voorbeeld genoemd in eigen omgeving, maar er zijn natuurlijk dozijnen voorbeelden op dit vlak. Een goede leefomgeving is inderdaad in mijn eigen belang.

  30. @theodorus. Ik denk dat je geen gelijk hebt als je beweert dat dit probleem alleen in Leiden speelt. In steden zoals Deventer, Nijmegen, Houten, Ede en Wageningen worden soortgelijke ontwikkelingen in de huisvesting gemeld en de daar verantwoordelijke wethouders hebben er hun handen vol aan. Ik hoop dat je gelijk hebt, als je stelt dat het probleem in Leiden nog niet erg groot is. Dat is nog niet goed onderzocht. Het is hoe dan ook goed dat dit vroegtijdig wordt onderkend en bestreden.
    Ik heb er geen probleem mee, als mensen voor de leefbaarheid in hun woonwijk opkomen. Bovendien pleiten Eric VtG en Hans Niewint er niet voor, dat deze ontwikkeling alleen in hun eigen woonwijk stopt, maar dat dit in Leiden wordt stop gezet. Dat is dus geen NIMBY houding, maar een vorm van betrokkenheid van burgers bij hun eigen woonomgeving.

  31. @Emile; Theodorus leest niet goed. De verkamering is in Leiden vrij gegeven door de gemeenteraad om meer studenten aan kamers te helpen. Zowel Hans, Onno als ik constateren dat dit niet het geval is. Maar wij beweren niet dat "alle huisvesting moet volgens schrijven komen voor studerenden".

    @Theodorus: Ach, vroeger was alles beter, woonden er mensen in plaggenhutten en liep het vee vaak gewoon in huiskamers. In het feodale tijdperk had iedereen ook nog eens werk, toch?

  32. Emile: reactie 10.50. Waar staat deze bewering ??
    Eric: Beetje aan het overdrijven, zo kan ik er ook nog een paar. Zo kan ik je natuurlijk niet serieus nemen.

  33. Eric reactie 9.57: dozijnen voorbeelden: noem ze is, liefst in Leiden. Wel prettig zo, dan hoeft dat ook niet meer onderzocht te worden.

  34. Hebjehaarweer op

    "Vreemd" genoeg geen reacties van gemeente raadsleden! Zevenbergen……. houdt zich alleen bezig met z’n ergernis over krakers niet met huisjesmelkers… :-(, PVDD tja het gaat hier om mensen he, geen dieren… SP dit is jullie kans en waar blijven jullie nou???

  35. Piet Pekelharing op

    @Eric vtg: Dat vee in de huiskamer was anders best wel gezellig.

  36. @Theodorus: vraag eens een rondleiding aan bij Hans in Transvaal. Hij kan je meenemen langs de panden in de Krugerstraat, Steinstraat en Joubertstraat. Op de Morsweg zijn ook nog een paar panden. Verder is er een flat aan het Urlusplantsoen en heb ik van bewoners te horen gekregen dat er in de Merenwijk heel veel panden meer dan dubbel worden bewoond door m.n. arbeidsmigranten uit het oostblok. N.a.v. een discussie hierover in een commissievergadering heeft een raadslid van een van de lokale partijen voorbeelden uit eigen omgeving gemeld. In een Mare is er vorig jaar een artikel gewijd aan de problemen met/rond huisjesmelkerij in Leiden.
    Maar vertel eens: waar woon jij? Je moet wel ziende blind zijn om niet te beseffen dat er een probleem aan het ontstaan is en er hier en daar al problemen zijn. Dat probleem heb ik verduidelijkt door een voorbeeld te noemen waarvan ik min of meer tot in detail op de hoogte ben. Ga eens praten met de mensen die bijna wekelijks rotzooi voor hun huis krijgen gedumpt. En nee, natuurlijk gaat het niet om één fiets, maar het gaat om de mentaliteit: is je fiets kapot, dan zet je die gewoon een paar huizen verder voor iemand anders neer. Heb je honden, dan laat je die gewoon bij iemand anders voor de deur schijten. Heb je een oude bank of kapotte tv of magnetron: je keilt het gewoon op de stoep, maar uiteraard niet voor je eigen huis.

    Kijk ook naar de cijfers van het CBS. Begin 2011 waren er in Nederland bijna 200.000 Oost-Europeanen (en dat zijn alleen maar de te traceren mensen die bij een gemeente zijn ingeschreven dan wel legaal werk verrichten en als zodanig bekend zijn). Met een stagnerende woningmarkt en een bouw die bijna stil ligt, betekent dit dat de druk op de woningmarkt alleen maar groter wordt. Of denk je dat al die mensen gewoon onder een boom slapen? Leiden heeft te maken met een meer dan gemiddelde toestroom, vooral door de directe nabijheid van de bollenstreek.
    Overigens: mijn probleem ligt niet bij de bewoners (die echt niet voor hun plezier 650 – 800 EUR betalen voor een allesbehalve riant te noemen ‘zelfstandige wooneenheid’ in een bovenwoning, ik kreeg overigens ook een voorbeeld door van iemand die 450 EUR betaalt voor een kamer van 12 vierkante meter in Transvaal 1) maar bij de praktijk van huisjesmelkerij.
    Huisjesmelkerij is een symptoom. Het wijst ook op een zieke arbeidsmarkt, nml. veelal zwart werk.

    De vragen van de PvdA zijn terecht. En die vragen zullen mede zijn gevoed door berichten vanuit de stad dat het op meer plekken speelt en ook duidelijk is – zoals nu bij Morsweg 83 – dat ondanks de verhalen over waarborgen om misbruik tegen te gaan, de kamerpooiers geen strobreed in de weg wordt gelegd.

    Een van de huisjesmelkers (de heer T.) doet meestal beroep op een klussenbedrijf. Dagelijks wordt door die jongens van dat bedrijf door Leiden gereden om verstoppingen te verhelpen of moeten er leidingen worden verplaatst. Die jongens vertelden in bijzijn van getuigen dat er vele ‘Polen-panden’ in de stad waren, waar ze door het opeengehoopte vuilnis amper naar binnen konden. Waarvan acte.
    Een kennis van mij is overigens uit een pand in een zijstraat van de Haarlemmerstraat vertrokken, omdat het probleem ook daar speelde en het trappenhuis bovendien als urinoir en vuilstortplaats door de medebewoners werd gebruikt.

    @Hebjehaarweer: het is inderdaad jammer dat de VVD de huiseigenaren zo in de steek laat. De waardedaling van panden naast zo’n verkamerde woning is aanzienlijk. Vereniging Eigen Huis heeft dit bijvoorbeeld al eens vastgesteld maar ik kan op dit moment de cijfers niet vinden. Ik ben het niet altijd met Frederik Zevenbergen eens, maar ik ken hem wel als een integer raadslid en hij is ook een van de raadsleden die ter plekke polshoogte komt nemen. Ik heb dus goede hoop dat hij in dit dossier nog van zich zal doen spreken.

Over de auteur

Je bent nu offline