Grootste gekte op regionale woningmarkt voorbij

6

Hoewel de woningmarkt ook in onze regio nog steeds oververhit is, lijkt de grootste gekte voorbij. Dat schrijft De Leeuw Makelaardij in haar kwartaalrapportage ‘Zicht op de Woningmarkt‘ over de eerste drie maanden van 2019. “Bij kijkavonden voor een startersappartement stonden er in 2018 gegarandeerd dertig kopers op de stoep. Nu zijn dat er nog tien.” Belangrijke oorzaak van de terugloop is volgens De Leeuw het feit dat woningzoekenden het zat zijn om in een verkoopprocedure te moeten opboksen tegen andere gegadigden.

Ondanks die significante terugloop in het aantal kijkers blijft de uiteindelijke verkoopprijs voor woningen
in een optimale staat op niveau, zo constateren de makelaars van De Leeuw. Het bedrijf analyseert de woningmarkten in het eigen werkgebied sinds 2006. Tot en met 2017 een keer per jaar en sinds 2018 zelfs per kwartaal. “Dat is in verband met de grote dynamiek op de woningmarkt”, zegt directeur Wim de Leeuw. De rapportage wordt elke drie maanden verspreid onder aannemers, beleggers, beleidsadviseurs, lokale bestuurders, media, politieke partijen, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties.

Recordprijzen in Leiden; Leiderdorp gunstig voor kopers
In Leiden is de krapte op de koopwoningmarkt het grootste van de hele regio. Vooral goed onderhouden woningen en appartementen met lift worden tegen recordprijzen verkocht. Een groeiend aantal kopers komt uit de regio Amsterdam. Leidenaren zelf wijken meer en meer uit naar de Leidse regio of zelfs daarbuiten. Vooral Leiderdorp is daarbij populair. De koopwoningmarkt is daar in balans en daardoor relatief betaalbaar. Zeker vergeleken met Oegstgeest (hoogste prijsniveau van de regio) en Voorschoten (slechts veertig procent betaalbare woningen).

Oegstgeest en Voorschoten
In Oegstgeest is vooral de druk op appartementen en tussenwoningen groot. Daardoor stijgen de prijzen voor deze typen woningen. Dat blijkt vooral geen probleem voor kopers uit Amsterdam. Tien procent van alle kopers kwam het afgelopen kwartaal uit de hoofdstad. Een tekort in het Oegstgeester aanbod van koopwoningen is er met name in het hoge segment. Het gaat daarbij om woningen met een vraagprijs tussen de 850.000 euro en een miljoen.

Ook Voorschoten kenmerkt zich door een groot aanbod dure koopwoningen. De prijzen van halfvrijstaande en vrijstaande woningen waren het hoogst van de Leidse regio. Twee-onder-een-kapwoningen werden het snelste verkocht. Voor andere woningtypen liep de verkooptijd op. Verkopers ontvangen de hoofdprijs, maar moeten daarvoor wel geduld uitoefenen.

Tussenwoning nergens goedkoper dan in Zoeterwoude
In Zoeterwoude is het aanbod van betaalbare woningtypen beperkt. Daar staat tegenover dat tussenwoningen nergens goedkoper zijn dan in Zoeterwoude. Ook worden woningen in het dorp makkelijk verkocht. De verkooptijd ligt al enige tijd stabiel op zo’n 25 dagen.

Koopstarters in de knel
Starters op de koopwoningmarkt hebben het onverminderd moeilijk. Hoewel de kosten-koper gemiddeld zijn gedaald van rond de tien procent naar zo’n vijf tot zeven procent van de koopsom, valt het voor mensen die hun eerste woning willen kopen niet mee om die kosten te betalen. Dat moet uit eigen middelen en bij een woning van 170.000 euro gaat het daarbij al om een bedrag van 8.500 euro tot 13.500 euro. Geld dat doorstromers meestal wel kunnen financieren uit de verkoopwinst van de oude woning.

Beleggers
Naast bovengenoemde financieringsproblemen hebben starters veel concurrentie van particuliere beleggers. De kunnen de koopsom vaak uit eigen middelen betalen en hoeven daardoor geen financieringsvoorbehoud te maken als ze een bod doen. Dat is aantrekkelijker voor de verkopende partij.

Overvragen
Verkopers kunnen in de huidige markt wel hun hand overspelen. Volgens de rapportage van De Leeuw zijn prijsverlagingen ‘terug van weggeweest’. “Verkopers die echt het onderste uit de kan willen, krijgen in de huidige woningmarkt soms het spreekwoordelijke deksel op de neus. Dat leidt er toe dat sommige woningen onverkocht op de markt blijven staan, worden ingetrokken en soms na een maand tegen een meer realistische vraagprijs op de markt worden gezet”.

Delen

6 reacties

  1. De prijzen voor nieuwbouw doen ook redelijk mee met de gekte. Een beetje 2 onder 1 kap met een stukje tuin doet al gauw 480.000-550.000 en dan heb je nog geen garage of iets met aparte architectuur. Sterker nog je krijgt een standaard product waar je alleen voor enorme prijzen een stukje uitbouw of dakkappellen bij kan krijgen
    Wij hebben ook een tijdje gekeken naar een volgende woning en zouden daardoor een ‘starterswoning’ op de markt kunnen brengen maar hebben er vanaf gezien. 300.000 euro meer betalen voor 30m2 extra en wat tuin is gewoon te gek voor woorden om over te stappen.

    • Herkenbaar, Rutger. Over de (landelijke) ontwikkelingen op nieuwbouwgebied hebben geschreven in ons meest recente blog. Wat jij beschrijft, is zeer herkenbaar. Heeft mede te maken met de schaarste aan grond, materiaal èn vakmensen. En zolang er niet meer nieuwbouw wordt gerealiseerd, zal de druk op de woningmarkt in veel marktsegmenten hoog blijven.

      https://deleeuw.nl/blog/nieuws/750-zicht-op-de-woningmarkt-de-landelijke-woningmarktcijfers-over-het-eerste-kwartaal-van-2019

      • Dag Wim,

        Ik ben het maar deels eens met het punt van schaarste. Schaarste wordt gebruikt als toverwoord om alle stijgingen te verantwoorden krijg ik het idee.
        Er is recent een periode geweest dat bouwmaterialen en arbeid spotgoedkoop waren. Het aanbod van nieuwbouw is toen echter van de markt gehaald. Lopende nieuwbouwprojecten werden in de ijskast gezet of in het geheel gestopt met de ontwikkeling terwijl er al wel bouwlocaties zijn toegewezen. In onze regio zijn onder andere ’t Duyfrak en vliegveld Valkenburg voorbeelden van projecten waar dat gebeurd is. Nieuwbouw had toen qua kostprijs veel voordeliger neergezet kunnen worden maar dat is te weinig gebeurd.
        Dus ja er is nu misschien sprake van enige schaarste maar de periode dat er geen schaarste was is te weinig benut om de huizenmarkt in balans te brengen. Een overschot van huizen hebben we volgens mij nooit gekend.

        Wat ik ook vind is dat nieuwbouw veel te duur in de markt wordt gezet. Ik probeer sinds 2007 de markt wat te volgen en te begrijpen in de zin van prijsstellingen. Uit bijvoorbeeld informatie van De Leeuw zelf valt op te maken dat grond per m2 zo’n beetje tussen de 600 en 700 euro per m2 ligt. Bouwkosten voor een vrijstaand huis liggen ergens tussen de 1500 en 2000 euro per m2 ligt. Dit zijn de commerciële prijzen voor een koper die één vrijstaand huis wil laten bouwen.
        Kijk je naar nieuwbouw die bijvoorbeeld aangeboden werd in de laatste fase van ’t Duyfrak dan liggen die prijzen voor de diverse type huizen tussen de 15% en 30% hoger dan je mag verwachten op basis van bovenstaande commerciële prijzen voor vrijstaande bouw! Dat is wel een heel groot verschil op een net opgeleverd kaal huis.
        Waar je dus met nieuwbouw een stabiliserend effect zou kunnen krijgen op de woningmarkt door de schaarste te verkleinen zie je dus dat er juist hogere m2 prijzen in de markt worden bijgezet.

        Ook banken hebben een bijzondere rol op dit moment bij nieuwbouw. Een grote bank heeft niet zo lang geleden een rapport uitgebracht over de prijsstijging van huizen die zij verwachten de komende jaren. Echter als je nieuwbouw wil gaan financiering bij diezelfde bank dan prikken ze de waarde van je huis vast op het huidige moment en halen daar 10% vanaf om de financieringsbehoefte te bepalen. Dus daar waar de bank stelt dat je huis gemiddeld zo’n 15% meer waard is over 2 jaar (als je nieuwbouwhuis wordt opgeleverd) gaan zij daar zelf 25% onder zitten. Die extra 25% MOET je financieren bij de bank om je hypotheek rond te krijgen ook al wil je die 25% helemaal niet omdat je die niet nodig hebt.

        Als ik de te hoge prijzen voor nieuwbouw en gedwongen extra financiering bij elkaar optel dan heb je een financiering die 20%-35% boven de reële commerciële waarde van een nieuwbouwhuis ligt.
        De woningmarkt is vooral een hypotheekmarkt waar woning onderpand zijn voor waardepapieren. De onderliggende krachten zijn belangrijker dan vraag en aanbod van woningen zelf. Wil de woningmarkt zichzelf in stand kunnen worden dan zal je dus ook die 20%-35% waardestijging nodig hebben in de periode van 5-10 jaar om deze markt van waardepapieren in stand te kunnen houden.

        • [b]Deels eens met het punt van schaarste….[/b] Ik schrijf “Heeft MEDE te maken met schaarste”. Dat betekent dus dat ik ook andere redenen aanwezig acht. En dus vraag ik me af wat je met je betoog wilt bewijzen. Zijn we het eens? Of vind je dat schaarste geen enkele rol speelt? Dat lijkt me lastig aan te tonen.

          Feit is dat tijdens de crisis flink wat producenten van bouwmaterialen zoals heipalen, kozijnen en vloeren failliet zijn gegaan. En dat het dus even duurt voordat er weer sprake is van voldoende aanbod.
          Feit is dat voor de crisis veel bouwvakkers al dan niet tegen hun wil ZZP’er zijn geworden, tijdens de crisis. En dat bouwvakkers tijdens de crisis voor een appel en een ei werden ingehuurd. En nu kan een goede vakman de hoofdprijs vragen.
          Feit is dat al die bouw-gerelateerde ZZP’ers en bedrijven veel geld hebben verloren tijdens de crisis. En nu hun reserves willen aanvullen.

          Vervolgens zeg je [b]dat je vind dat nieuwbouw te duur in de markt wordt gezet[/b]. Volgens mij verwees ik je naar mijn blog waarin ik de conclusies van de NVM (veel nieuwbouw is te duur) op dit punt ook heb overgenomen. Sommige nieuwbouw is ook te duur. En wordt dan uiteindelijk ook niet verkocht. De consument is niet gek.

          Dan over het prijsniveau. We verkopen op dit moment een project waarvan ook iedereen roept dat het schandalig duur is. Als verkopend makelaar hebben we een perfect inzicht in de herkomst van onze kandidaat-kopers. Die in heel veel gevallen in dezelfde wijk wonen, zij het in een huis dat ook zij twee tot drie jaar geleden VEEL te duur vonden. Maar dat ze op dit moment graag te koop aanbieden om het volgende ‘VEEL te dure’ huis te kopen. Om de simpele reden dat iedereen in die wijken twee tot vier netto modale jaarsalarissen netto aan winst maakt. Je noemt de te hoge historische prijzen van Duyfrak. Ik heb nieuws voor je. Deze wijk is dermate populair dat elke verkoper hier zijn ‘veel te dure huis’ op dit moment met een winstmarge te koop kan aanbieden.

          Dan je laatste opmerking. De woningmarkt is een hypotheekmarkt. Tsjah. Ik zie dat anders en ik denk dat ik met #dewaardevanervaring spreek. Het financieringsaspect speelt een rol bij de prijsontwikkeling, dat klopt. Maar blijkbaar zijn er andere krachten die vele malen belangrijk er zijn. Ik – maar velen met mij – heb tijdens de crisis altijd beweerd dat er zoveel aan de financieringscapaciteit was gesleuteld (LTV van 106 naar 100%, afbouw HRA, verplichte aflossing) dat de prijzen nooit meer snel op het oude niveau zouden terugkomen. De blogs met mijn – inmiddels als onjuist te kwalificeren – voorspellingen zijn hier nog steeds terug te vinden. Niemand had dit verwacht.

          Omdat iedereen blijkbaar heeft onderschat in welke mate de woningmarkt een emotiemarkt is. Wie tijdens de crisis een huis verkocht en een duurder huis kocht, werd als debiel versleten. Terwijl we nu allemaal weten dat die mensen destijds 10% verlies op een goedkoper huis incasseerden en straks 25% winst op een veel duurder huis pakken. En nu de prijzen irrationeel hoog worden en de woningmarkt zich boven het niveau bevond waarvoor talloze internationale organisaties ons in 2007 – net voor de crisis – waarschuwden, weten we allemaal van gekkigheid niet hoe snel we een huis moeten kopen en verkopen.

  2. Wim, ik denk dat we hetzelfde zien maar er anders tegenaan kijken. Wat ik wil zeggen is dat de huizenmarkt een onvolledige markt is. Er is geen spectrum waarin schaarste aan de ene kant tegenover overschot aan de andere kant kan worden gezet. Zelfs balans op de woningmarkt bestaat niet. Toen de crisis toesloeg is het (geplande) extra aanbod gewoon van de markt gehaald, met faillissementen tot gevolgd. De vraag naar nieuwe goedkopere huizen was er wel maar werd gewoon niet gebouwd met goedkopere prijzen voor materialen en arbeid.

    De ‘winst’ nu van vier keer een modaal jaarsalaris voor de verkoper is niets meer dan de extra financieringslast voor de koper van dat huis. Wat die ‘winst’ doet is slechts de financiering verschuiven op de huizenmarkt. In de transactie van twee woningen is de koper van het goedkoopste huis degene die het duurdere huis financiert.
    En die winst van 2-4 keer modaal klinkt hartstikke leuk maar wat schiet de verkoper er mee op als het aanbod ook op dezelfde manier mee stijgt. Kocht je in 2009 een appartement van 90m2 voor 225.000 euro. Nu kan je die misschien verkopen voor 305.000 euro. Hartstikke mooi dat je 80.00 euro winst maakt maar kan je voor die 305.000 een ander wat groter appartement terugkopen?

    Het gaat kraken in zijn voegen als de aanbieders van nieuwbouw 10%-20% te hoge prijzen blijven vragen, omdat het straks niet meer de koper is die die ‘winst’ kan investeren in een andere woning. Dat gaat op termijn ten koste van die piramidale financiering van de woningmarkt. Deze week nog kwam NVM met de cijfers dat de gemiddelde nieuwbouwwoning 25% duurder is dan de gemiddelde huizenprijs. Dat is gewoon niet houdbaar omdat het de onderkant niet meer aanvult. Nieuwbouw heeft op dit moment een prijsopdrijvend effect terwijl het ingezet zou kunnen worden voor stabilisering van de huizenprijzen.
    De goedkoopste woning die in de laatste fase van ’t Duyfrak werd aangeboden kostte 337.000 euro voor een tussenwoning van 125m2 woning en 122 m2 grond. Gezien wat je als hypotheek kan krijgen met een 2x modaal inkomen kan ik mij niet voorstellen dat deze laatste fase veel nieuwkomers op de woningmarkt heeft bediend. Die 337.000 euro is 15% hoger dan de gemiddelde prijs voor een huis in Nederland. Wat wel aansluit bij mijn beeld van de te hoge prijzen.

Over de auteur

Chris de Waard

Hoofdredacteur en oprichter van deze site en de radiozender Sleutelstad 93.7 FM. Volgt met name de gemeentepolitiek in Leiden en de regio.

Je bent nu offline