Er was twaalf jaar nodig voor de bouwplannen op Nieuw-Rhijngeest Zuid

Op een braakliggend terrein langs de A44 in Oegstgeest – bekend als Nieuw-Rhijngeest Zuid – moet in de komende drie jaar een massale woonwijk verrijzen. De gemeenteraad ging onlangs akkoord met maar liefst 800 woningen, een nieuw stukje binnenrijn en een sloepenhaven met horeca. Maar waarom heeft het twaalf jaar geduurd om tot dit plan te komen? Een reconstructie op basis van (concept)afspraken, achtergrondgesprekken en interne communicatie.

Dit is het tweede deel in een driedelige serie over het gebied Nieuw-Rhijngeest Zuid, waar de komende jaren honderden woningen zullen worden gebouwd. Alle artikelen uit deze serie verschijnen ook in de Oegstgeester Courant, waarmee voor deze productie is samengewerkt.

Het huidige plan voor Nieuw-Rhijngeest Zuid (500 woningen en 300 studentenwoningen) is een compromis waar door grondeigenaar Universiteit Leiden en de gemeente Oegstgeest jaren aan is gewerkt. Voordat er überhaupt een eerste schets op tafel lag, waren er al bijna tien jaar verstreken, waarna al snel bleek dat over onder meer de bouwhoogte en nieuwe horeca niet zomaar overeenstemming zou worden bereikt.

Naast het eisenpakket dat de gemeenteraad in 2018 voor het gebied op tafel legde, meldde zich de afgelopen jaren namelijk ook een groeiende groep omwonenden die bang is voor een grootstedelijke woonwijk in hun achtertuin. En of dat nog niet genoeg was, ontstond er in 2019 ook een enorm politiek en bestuurlijk geweld over de toekomst van landgoed Endegeest.

‘Beste Jan’
Om inzicht te krijgen in de afspraken, onderhandelingen en besluiten die tot een woonwijk van stedelijke proporties hebben geleid, is een beroep gedaan op de Wet openbaarheid bestuur. De 152 openbaar gemaakte emailconversaties geven een openhartig inkijkje in het jarenlange en soms intensieve contact tussen de gemeente Oegstgeest en het Vastgoedbedrijf van de Universiteit Leiden.

Uit de gesprekken komt een beeld naar voren van stevige onderhandelingen, constante bestuurlijke druk en onderlinge spanning toen de afspraken in het voorjaar van 2019 eindelijk echt concreet dreigden te worden. ‘Beste Jan’, schrijft een lid van het College van Bestuur van de universiteit op een vrijdagmiddag aan wethouder Jan Nieuwenhuis, ‘ik denk nog steeds dat we er uit kunnen komen, maar dan moeten wij maandag samen even flink aan de slag.’

Er wordt in het voorjaar van 2019 flink onderhandeld over het braakliggende gebied naast Corpus. Er zijn dan echter al elf jaar verstreken nadat er werd afgesproken dat er op Nieuw-Rhijngeest een woonwijk zou komen. In de overeenkomst ‘Knoop Leiden West’ spraken onder meer de universiteit, gemeente Oegstgeest en de provincie af dat er zou worden gewerkt aan goede bereikbaarheid en een combinatie van hoogwaardige bedrijven en woningen. In 2008 leidde dat tot een definitieve afspraak over de bouw van de woonwijk Nieuw-Rhijngeest Zuid.

Bureau
Nog veel eerder, in 1996, kreeg de universiteit dat gebied al van het Rijksvastgoedbedrijf om er het Bio Sciencepark op te bouwen. Toen al was duidelijk dat alleen een hoogwaardig bedrijventerrein niet interessant zou zijn, maar dat daarbij ook woningen en horeca gebouwd moesten gaan worden. Op die manier kan worden voorkomen dat het licht om vijf uur uitgaat en er ’s avonds en in het weekend sprake is van een verlaten bedrijventerrein. (zie kader).

Dat het meer dan tien jaar heeft moeten duren voordat er eindelijk over een woonwijk werd gesproken, komt volgens de directeur van het Universitair Vastgoedbedrijf door de financiële crisis die al vrij snel na de afspraken in 2008 uitbrak. “De woningmarkt stortte in en er was van alle kanten weinig belangstelling voor onze grond”, vertelt Michel Leenders in de zomer van 2020. “Ook vanuit bedrijven was er geen interesse en dus maakten wij geen haast met ontwikkelen.”

‘2.000 vierkante meter horeca is niet beperkt’, krabbelt de wethouder naast het woordje ‘beperkt’

Daarin komt begin 2017 verandering. Op donderdag 9 maart vindt er na een periode van wat voorwerk een ‘startoverleg’ plaats. Op het gemeentehuis van Oegstgeest spreken de universiteit en de gemeente over het nieuwe bestemmingsplan dat nodig is om woningbouw in het gebied mogelijk te maken. Dat leidt al snel daarna tot eerste concept van de zogenoemde Nota van Uitgangspunten (voorloper van het bestemmingsplan), dat op het bureau van toenmalig wethouder Wendelien Tönjann (VVD) belandt.

Woontoren
Uit de opmerkingen die zij op dat document schrijft, worden al snel een aantal knelpunten zichtbaar die in de jaren daarna een belangrijke rol zullen spelen in de onderhandelingen tussen grondeigenaar en gemeente. ‘2.000 vierkante meter horeca is niet beperkt’, krabbelt de wethouder naast het woordje ‘beperkt’. Er moet aandacht komen voor parkeren in een zogenoemd mobiliteitsplan, merkt ze op. En in een begeleidende mail laat Tönjann weten dat 40 meter voor een woontoren in het gebied te hoog is.

Ondanks de bedenkingen van de wethouder en ondanks diverse waarschuwingen van gemeenteambtenaren die aangeven dat er een gevoel heerst ‘dat 40 meter te hoog is’ en dat daar ‘opmerkingen over te verwachten zijn’, wordt het plan begin 2018 toch naar de gemeenteraad gestuurd. Als de hoogbouw daar ter sprake komt, oppert de universiteit dat een 40 meter hoge woontoren aan de rand van Park Landskroon een mooie overgang vormt naar het naastgelegen bedrijventerrein. In theorie mag daar namelijk tot 45 meter hoog worden gebouwd, maar tot op heden is dat nog bij geen enkel gebouw het geval. Bedrijven hebben zoveel ruimte gewoonweg niet nodig.

Het gebied waar gebouwd gaat worden in het rood, met de toekomstige haven in het blauw.

De gemeenteraad gaat dan ook niet akkoord met die uitleg en besluit dat het plan terug moet naar de tekentafel. Naast de te hoge en verkeerd geplaatste woontoren aan de rand het park, vindt de gemeenteraad ook dat er uitgezocht moet worden of studentenwoningen onder het afgesproken percentage van 25 procent sociale huur vallen en dat er nog eens naar de groene inrichting van het gebied moet worden gekeken.

Mislukking
Uit verschillende mailwisselingen voorafgaand aan deze raadsvergadering blijkt dat de universiteit nog wel heeft geprobeerd om de stemming in de raad met ‘positieve inspraak’ te beïnvloeden. Een ambtenaar laat in een reactie daarop weten dat ‘wij denken dat we met de mooie beelden en ambities makkelijk de raad (en omgeving) kunnen overtuigen van dit fantastische plan’. Maar krap zes weken voor de gemeenteraadsverkiezingen, die in maart 2018 plaatsvinden, durft geen enkele partij het aan om in te stemmen met een plan waarin naast Park Landskroon een stedelijke woontoren verrijst.

Het duurt vervolgens meer dan twee jaar voordat er in het late voorjaar van 2020 een nieuw plan bij de raad wordt neergelegd. Ditmaal is er geen enkel risico genomen en zijn de plannen, tot frustratie van de universiteit, tot in detail uitgewerkt en beklonken in conceptovereenkomsten. Het aantal woningen is gegroeid van 400 naar 800 om op die manier zowel studentenwoningen (300) als voldoende sociale-huur- (125) en starterswoningen (aantal nader te bepalen) te kunnen bouwen. Ook wordt er afgesproken dat een haven komt en staat de gemeente een voor Oegstgeest niet geringe bouwhoogte van tussen de 20 en 40 meter toe.

“Ik wilde voorkomen dat ik, na de eerdere mislukking, weer een keer terug zou moeten naar de raad”, zegt wethouder Jan Nieuwenhuis als de nieuwste nota van uitgangspunten in 2020 door de gemeenteraad is goedgekeurd. Hij heeft goed bekeken welke kritiek er op de plannen uit 2018 was en heeft dat als uitgangspunt voor de onderhandelingen met de universiteit genomen.

Eindstreep
Zowel Nieuwenhuis als vastgoeddirecteur Leenders wijzen daarbij op een verschil in opvatting over de manier waarop de woonwijk tot stand moet komen. Terwijl de gemeente voortdurend aanstuurt op meer details en concretere afspraken om voldoende zekerheid te krijgen, wil de grondeigenaar juist zoveel mogelijk flexibiliteit. Minder afspraken en beperkingen maken de grond interessanter voor een toekomstige ontwikkelaar. De onderhandelingen met de gemeente duren de vastgoeddirecteur daardoor al snel te lang, zegt hij achteraf.

Dat blijkt ook uit de talloze mailconversaties over de planning van het project. Na het afschieten van het eerste plan in 2018, spreken de universiteit en gemeente af dat er voor de snelheid van het verdere proces kan worden afgeweken van gemeentelijke standaardprocedures. Het gaat volgens de wethouder om interne procedures die zijn bedoeld om alle betrokken ambtenaren voldoende tijd te geven zich in te lezen. Maar omdat het gebied inmiddels al voldoende bekend is, zijn dat soort extra checks niet nodig, vindt Nieuwenhuis. Maar ook dan gaat het voor de universiteit allemaal niet snel genoeg.

‘Wij komen graag knopen doorhakken’, leest de wethouder in zijn inbox

In het voorjaar van 2019 wordt afgesproken dat het nieuwe plan op 26 september 2019 door de gemeenteraad ‘zal worden vastgesteld’. Daarmee lijkt een concrete eindstreep in zicht. Maar hoe dichterbij die datum komt, hoe onrustiger de communicatie vanuit de universiteit. ‘We zijn in afwachting van een reactie’, lezen ambtenaren in hun mail. ‘Om de planning te halen moeten we de opmerkingen nog voor de zomer verwerken’, schrijft een andere medewerker van de universiteit. ‘Wij komen graag knopen doorhakken’, leest de wethouder in zijn eigen inbox.

Vrijdagmiddag
Tegelijkertijd barst in juni 2019 het bestuurlijke geweld rond landgoed Endegeest los. Hoewel beide dossiers volgens de wethouder eigen ambtenaren hebben en de bestuurlijke druk van Endegeest geen invloed heeft op deze nieuwe woonwijk, zijn er wel degelijk momenten waarop Nieuw-Rhijngeest volledig ondersneeuwt (zie kader).

Ondertussen voert de universiteit de druk op wethouder Jan Nieuwenhuis nog wat verder op. Op vrijdagmiddag 21 juni 2019 dringt het College van Bestuur in een uitgebreide mail aan op afronding van de onderhandelingen. “Dit [voortdurend blijven reageren op elkaar] is wat mij betreft niet constructief. lk wil een einde maken aan deze lange reageerrondes”, schrijft een van de bestuurders aan het einde van de middag. Vervolgens maakt die aan de hand van een vijftal punten duidelijk dat de ruimte om te onderhandelen nu echt wel voorbij is.

Vijf weken eerder vond de wethouder al een vergelijkbare email in zijn inbox. Toen werd hij er fijntjes op gewezen dat de gemeente een terugtrekkende beweging maakte. “Het laatste door jullie jurist aangeleverde concept is helaas helemaal omgewerkt naar een intentieovereenkomst. Daar kunnen wij niet mee leven; de afspraken zijn sterk afgezwakt”, schrijft de universiteit. De afspraak om de onderdelen van de woonwijk ‘te realiseren’ zou op diverse plekken veranderd zijn in ‘beogen’. “Ook hele zinnen die waren weggevallen hebben wij teruggeplaatst”, schrijft een medewerker van de universiteit op vrijdagmiddag om 17.11 uur.

Waardevermindering
Die universitaire druk op de onderhandelingen laat de wethouder koud, zegt Nieuwenhuis later op het gemeentehuis. Hij werkte in alle rust door aan de nieuwe plannen voor het gebied. “Het heeft geen zin om op korte termijn iets sneller te gaan, als je daardoor later maanden tot jaren vertraging oploopt omdat de gemeenteraad je terug naar de tekentafel stuurt.” Dat wilde hij koste wat het kost vermijden.

Het gebied waar gebouwd gaat worden. (Foto: Willemien Timmers)

Om die reden brengt Nieuwenhuis de woonwijk van tijd tot tijd ook even ter sprake in het coalitieoverleg van VVD, CDA en PrO. In hun coalitieakkoord spraken ze af ‘de woonwijk af te willen bouwen’, zonder daarbij concreet te zijn over de precieze invulling. Na de mislukking in 2018 wordt in de nieuwe coalitie een aantal keer op hoofdlijnen over de onderhandelingen met de universiteit gesproken, zeggen alle betrokkenen, maar de wethouder kan telkens doorgaan op de ingeslagen weg.

De omwonenden van dit laatste stukje braakliggend Oegstgeest worden naar eigen zeggen maar weinig bij de plannenmakerij betrokken. Veel direct omwonenden zijn er overigens niet, maar het tiental villabewoners dat langs de binnenrijn woont, laat goed van zich horen. Ze vrezen geluidsoverlast van de horeca in de nieuw aan te leggen haven, een ‘betonnen uitzicht’ doordat er direct aan de overkant van het water 20 meter hoge appartementencomplexen komen en waardevermindering van hun huis.

Protest
In de interne communicatie met de gemeente, waarin zoals bepaald in de Wet openbaarheid bestuur (wob) grote passages zijn weggelakt omdat het over persoonlijke beleidsopvattingen of financiën gaat, verwijst de universiteit zo nu en dan toch nog zichtbaar naar die bewoners als ‘tegenstanders’. Als het bijvoorbeeld over de verplichte rapportage over de milieueffecten van de woonwijk gaat, schrijft de universiteit dat daarover in het bestemmingsplan maar weinig wordt toegelicht ‘om eventuele tegenstanders niet op het spoor van samenhang te zetten’.

Navraag bij de directeur Vastgoed over de bedoeling van die mededeling levert in eerste instantie de reactie op dat ‘dit wat onhandig geformuleerd is’. In andere conversaties zijn zulke opmerkingen vaak weggelakt omdat het over persoonlijke opvattingen van ambtenaren gaat. Leenders benadrukt dat aan de verplichte milieueisen wordt voldaan, maar erkent wel dat er tegenstelde belangen zijn. “Bij zo’n ontwikkeling spelen altijd meerdere belangen, dat weten wij ook. Daarom denken we bij alles wat we doen goed na, dat is in dit geval niet anders.”

“Als gemeente en universiteit horen we bij elkaar, je werkt altijd met elkaar samen en dat blijven we ook doen.”

Op 9 juli jl. stemde de gemeenteraad, onder protest van Hart voor Oegstgeest en Lokaal Oegstgeest, na twaalf jaar eindelijk in met de nieuwe woonwijk van 800 woningen. Op basis van de zorgen van omwonenden werd daarbij nog een motie aangenomen, waarin de wethouder wordt opgedragen flexibel te zijn en een samenhangend ontwerp te maken voor woningbouw, groen, water, verkeer en parkeren. Uiteindelijk zullen gemeente en universiteit samen beoordelen welke projectontwikkelaar in het gebied aan de slag mag.

Startsein
Dat er na twaalf jaar nu zicht is op een definitieve ‘go’ voor de woonwijk, is voor vastgoeddirecteur Leenders een opluchting. “Voor je het weet komen we in een volgende crisis terecht en is het ontwikkelen niet gelukt. Daar waren we wel bang voor.” Dat de onderhandelingen met de gemeente soms muurvast zaten en de plannen maar niet van de grond kwamen, lijkt hij snel vergeten. “Als gemeente en universiteit horen we bij elkaar, je werkt altijd met elkaar samen en dat blijven we ook doen.”

Wanneer de schop echt de grond in kan, blijft overigens nog even onduidelijk. Er wordt gesproken over 2022, maar iedereen weet dat er in Oegstgeest niets zeker is totdat de hoogste bestuursrechter er een uitspraak over heeft gedaan. Uiteindelijk is het waarschijnlijk dus niet de universiteit, niet de wethouder en ook niet de gemeenteraad die het startsein zal geven. Dat zou zomaar van de Raad van State kunnen komen, waarbij de villabewoners dreigen hun beklag te doen als hun (financiële) belangen onvoldoende worden gehoord.

Dit is het tweede deel in een driedelige serie over het gebied Nieuw-Rhijngeest Zuid, waar de komende jaren honderden woningen zullen worden gebouwd. Een financiële bijdrage van het Leids Mediafonds heeft de benodigde extra tijd voor deze productie vrijgemaakt, waardoor het voor IJsbrand Terpstra (Sleutelstad) en Willemien Timmers (Oegstgeester Courant) mogelijk was om archiefmateriaal te bekijken en een beroep te doen op de Wet openbaarheid bestuur. Alle artikelen uit deze serie verschijnen ook in de Oegstgeester Courant, waarmee voor deze productie is samengewerkt.

Oegstgeest Politiek Nieuw-Rhijngeest Zuid