Hittekaart 2021: Hoge woningdruk in Zuid-Holland

In het afgelopen jaar is de druk op de Nederlandse woningmarkt verder toegenomen als gevolg van de groeiende vraag naar woningen, hogere prijsstijgingen en een groter woningtekort. De Hittekaart 2021 van BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling heeft dat voor dit gebied in kaart gebracht. In de top-10 van deze ‘Hittekaart’ staat Oegstgeest op plek 5, en Leiden op plek 6. Zoeterwoude daarentegen is een van de sterkste dalers in Randstad.

Al een aantal jaar is de druk op de woningmarkt ongekend hoog, met name in de Randstad. In deze drukbevolkte gemeenten ligt het woningtekort dan ook boven het landelijke gemiddelde. Ten opzichte van de totale landelijke woningdruk is in Zuid-Holland de druk en de vraag naar woningen erg hoog gebleven.

Naast een toenemend woningtekort is er in de dichtbevolkte gebieden een sterke prijsstijging en een toename van het aantal woningverkopen te zien. De gemiddelde landelijke koopsom van een reeds bestaande woning steeg het afgelopen jaar met bijna acht procent naar 335.000 euro en het totaal aantal woningverkopen in 2020 steeg met zeven procent naar circa 236.000. Beide trends zijn sterke aanwijzingen van een overspannen woningmarkt.

Leiden en omstreken
In de drukst bezette gebieden is op sommige plekken opvallend genoeg ook een ‘relatieve afkoeling’ van de woningmarkt te zien. Vanwege een minder grote prijsstijging en een daling van het aantal woningverkopen in vergelijking met voorgaande jaren is er in de provincie Zuid-Holland een aantal gemeenten met een minder verhitte woningmarkt dan een jaar geleden.

De Hittekaart 2021 laat zien dat de regio Zuid-West Nederland een aantal regionale topscorers, sterke stijgers en dalers kent. In de top-10 van best scorende gemeenten staat Oegstgeest op plek 5, meteen gevolgd door Leiden op plek 6 en Leidschendam-Voorburg op plek 8. Gemeente Zoeterwoude is een van de sterkste dalers in deze regio.

Oegstgeest scoort volgens de Hittekaart 2021 opvallend hoog. Op landelijke schaal bevindt deze gemeente zich namelijk al op de 21ste plaats op de lijst met in totaal 355 Nederlandse gemeenten. Leiden staat op deze lijst op plaats 33, Voorschoten op plaats 89, Leiderdorp op plaats 121 en Zoeterwoude op plaats 162.

Moeilijke toegang tot de markt
Walter de Boer, CEO bij BPD, ziet dat grote groepen woningzoekenden lastig of geen toegang krijgen tot markt. “De druk op de huizenmarkt is het afgelopen jaar verder toegenomen. Dit betekent dat velen steeds moeilijker vinden wat ze zoeken op de woningmarkt en dat is zorgelijk,” licht De Boer toe. “Vooral de middengroepen met een inkomen tussen één- of twee keer modaal vallen tussen wal en schip. Hogere prijzen die te maken hebben met de steeds grotere vraag naar woningen en een te klein aanbod zorgen voor verder oplopende spanning op de woningmarkt.”

Volgens De Boer zijn de stedelijke verdichtingsmodellen ook het afgelopen jaar onhoudbaar gebleken. “In 2020 zijn er minder nieuwbouwwoningen opgeleverd dan in 2019 en de prognose voor 2021 laat een verdere daling zien. Ingewikkelde en langdurige bestemmingsplanprocedures en hoge verwervings- en bouwkosten drijven de huur- en verkoopprijzen zodanig op dat grote groepen woningzoekenden onmogelijk de markt op kunnen,” aldus De Boer.

Over het onderzoek
In dit jaarlijkse onderzoek weergeeft BPD de sterke en zwakke gebieden op de bestaande koopwoningmarkt door middel van een Hittekaart op basis van diverse factoren. Een hoge score op de Hittekaart kenmerkt zich door hoge prijzen en/of veel woningverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudensgroei. Het marktvolume in de bestaande markt wordt berekend door het aantal koopwoningtransacties te vermenigvuldigen met de gemiddelde verkoopprijs.

Om de spanning op de koopwoningmarkt tussen gemeenten onderling te kunnen vergelijken, wordt er gecorrigeerd voor de gemeentegrootte door het marktvolume te delen door de voorraad koopwoningen. Dit leidt tot een soort spanningsindicator per gemeente.

Het Kadaster en het CBS publiceren gezamenlijk de prijsontwikkeling en het aantal transacties, met het CBS als bron voor de voorraad koopwoningen. Het gaat om jaarcijfers over heel 2020. De huishoudensprognose van een gemeente is gebaseerd op het Primos-model van ABF. De prognose betreft de komende 10 jaar, oftewel de periode 2020 tot en met 2029. Het onderzoek wordt uitgevoerd op gemeenteniveau.

Economie Maatschappij Regio