Nieuwe Leidse regels voor verkameren: ramp of zegen?

Morgen praat de Leidse gemeenteraad in een extra vergadering van de commissie Stedelijke Ontwikkeling over de nieuwe regels die wethouder Fleur Spijker heeft opgesteld voor het verkameren van panden om ze geschikt te maken voor bewoning door met name studenten.

Die maatregelen zijn erop gericht de overlast voor omwonenden terug te dringen, maar hebben als keerzijde dat 400 tot 600 studenten op straat komen te staan. Dat is het aantal kamers waarvoor volgens de gemeenten geen vergunning is verleend en waarvoor er ook niet alsnog een kan worden afgegeven. Studenten denken dat het om veel meer kamers gaan en denken dat meer dan duizend studenten op zoek moeten naar een andere onderkomen. Dat er vaak niet is.

Overlast voor omwonenden
Dat de cijfers waarmee de gemeente rekent minimaal voor meerdere uitleg vatbaar zijn, wordt duidelijk uit gesprekken met omwonenden. Laura Vogelenzang bijvoorbeeld. Ze woont in de Haagwegflat, schuin tegenover het verkamerde pand Haagweg 47 waar 37 studenten wonen. Maar ook in haar eigen flat zijn volgens haar ongeveer vijftien appartementen verkamerd. Een derde van het totaal aantal woningen in het complex.  “Er wonen hier rond de vijftig studenten. Veel te veel voor dit gebouw.”

Chris de Waard in gesprek met Haagwegflat-bewoner Laura Vogelenzang over de overlast die ze ervaart van de verkamerde appartementen.

Inspreken niet mogelijk: nachtwerk
Vogelenzang had haar bevindingen graag met de raadsleden gedeeld tijdens de inspraakavond die de raadscommissie op 1 oktober hield. Daarvoor hadden zich dertig insprekers gemeld. Een record voor de gemeente Leiden. “Maar eerst kwamen alle studenten aan het woord. Van 20.00 uur tot 23.45 uur. Toen ben ik maar weggegaan. Ik ben 76 en moest nog naar huis lopen.” Als ze de raadsleden wel had kunnen toespreken, had ze de leden van de commissie in elk geval verteld dat ze op zich geen moeite heeft met de studenten. “Het zijn stuk voor stuk aardige lui. Maar ‘en masse’ gaat het mis. Vijftig is veel te veel voor dit gebouw.” Vogelenzang vindt het bovendien gevaarlijk dat er zoveel en vaak wisselende bewoners in het complex zijn. “Stel dat er brand uitbreekt. Niemand kan de brandweer vertellen of er nog mensen binnen zijn.”

Veel vormen van verkamering
Volgens de gemeentelijke regels gaat het niet in alle gevallen om verkamering. Daar kopen omwonenden echter niets voor. De overlast is net zo groot. Vogelenzang: “Er woont hier in de flat een meisje dat de woning deelt met twee vriendinnen. Maar ze hebben ook alle drie een vriendje dus meestal verblijven er zes mensen. Ook andere appartementen in het gehorige woongebouw worden bewoond door drie of vier studenten. “En nu is er in een van de flats ook nog een Bed and Breakfast gekomen. Die kan je in de weekeinden huren via Airbnb.”

1000 studenten op straat
Tegenover het verhaal van de omwonenden staan de problemen waarmee de bewoners van de verkamerde panden, veelal studenten, te maken hebben. Om te beginnen de honderden tot misschien wel meer dan duizend kamerbewoners die door de nieuwe regels getroffen worden. Ze bewonen kamers in panden waarvoor geen zogeheten ‘ontrekkingsvergunning’ is afgegeven. De verkamering is daardoor illegaal.

Ontkameren
De gemeente heeft een inventarisatie gemaakt van die panden en gaat na vaststelling van de nieuwe regels eerst kijken of de bestaande situatie gelegaliseerd kan worden. Kan dat niet, dan volgt handhaving en moet zo’n pand ‘ontkamerd’ worden. De bewoners staan dan op straat. Formeel weliswaar niet, want de verhuurder is verplicht om voor vervangende woonruimte te zorgen, maar in de meeste gevallen kan zo’n verhuurder dat helemaal niet. “Daar kopen we dus niets voor,” zegt rechtenstudent Max Hommes die als een van de eerste al te maken heeft gekregen met het nieuwe regime. Vooruitlopend op de nieuwe verkamerregels zijn hij en zijn huisgenoten deze zomer uit hun kamers in een pand aan de Haagweg gezet. De rechtenstudent wil dat de gemeente een  vangnet creëert voor studenten die op straat komen te staan als het nieuwe beleid wordt aangenomen.

Chris de Waard in gesprek met Max Hommes die uit zijn kamer is gezet nadat de gemeente vaststelde dat zijn huisbaas geen vergunning had voor de verkamering van het pand.

Hommes staat vooralsnog met lege handen. Een enkele keer als hij een college moet bijwonen dat vroeg begint, slaapt hij op de bank bij een studiegenoot, maar verder woont hij weer bij zijn ouders. In Lochem (in de Achterhoek, red.). “Dat is dus tweeënhalf uur reizen. Vijf uur per dag. Dat is bijna niet te doen. Mijn baantje heb ik al op moeten zeggen en het is sowieso afwachten hoe het nu met mijn studie gaat verlopen.”

Klagen als middel
Het steekt Hommes dat de gemeente het studentenhuis heeft laten ontruimen. “Dat is gebeurd na een hele serie klachten uit de buurt. Die heb ik via een beroep op de Wet openbaarheid van bestuur (Wob) opgevraagd en de meeste zijn gewoon niet waar.” Het bleek voor de buurt een beproefd middel om van de studenten af te komen. Door hun aanhoudende stroom klachten kon de gemeente het illegaal verkamerde pand niet langer gedogen en ging over tot handhaving.

Maatwerkplan van studenten
Tegenover de plannen van de gemeente hebben de gezamenlijke studentenverenigingen, bijgestaan door koepelorganisatie PKvV, een alternatief plan opgesteld: ‘Maatwerk voor verkamering’. “De insteek van dit stuk is het borgen van het welzijn van iedere inwoner van Leiden en dat alle inwoners, ook studenten en starters, een eerlijke kans krijgen op de woningmarkt,” stelt opsteller Anthony Soetens namens de Huizencommissie van de Leidse Studentenvereniging Minerva. Naast bouwtechnische eisen waaraan panden zouden moeten voldoen, moet elk huis een contactpersoon krijgen voor de buurt. “Een nestor met autoriteit over de bewoners die eindverantwoordelijkheid draagt bij klachten.”

Chris de Waard in gesprek met Martijn Janse van de L.S.V. Minerva over het alternatieve plan van de Leidse studentenverenigingen.

Overlast concentreren
In het alternatieve plan pleiten de studenten voor een flink aantal wijzigingen van de plannen van Spijker. Waar de wethouder wil werken met quota per deel van de stad, stelt het maatwerkplan juist voor om de overlast te concentreren. “Vijf procent verkamerde panden in de Merenwijk leveren veel meer overlast op dan wat extra panden in de binnenstad waar bewoners de studentenhuizen gewend zijn en waar sowieso al meer geluid is dan in de buitenwijken.”

In het voorstel dat wethouder Fleur Spijker naar de raad heeft gestuurd, mag maximaal vijftien procent van de panden in het centrum worden verkamerd. In de schil er omheen acht procent en in de buitenwijken, in het plan van de studenten gezinswijken genoemd, vijf. In het centrum is nu al een veel hoger percentage verkamerd. Zo’n dertig procent, zodat nieuwe studentenhuizen alleen nog maar in de buitenwijken kunnen komen.

Uit Maatwerk voor verkamering
Indien een quotum wordt ingesteld, zullen er straten zijn waar in de praktijk ver boven het quotum is verkamerd. Bovendien zullen er ook woningen zijn die dan niet over de juiste vergunning beschikken. De gemeente kan dan overgaan tot handhaving of tot legalisering. In de gevallen dat legalisering niet mogelijk is, zal de gemeente proberen af te dwingen door middel van bestuurlijke sancties dat de illegale situatie wordt opgeheven. Echter worden de huurders hiermee onevenredig de dupe van het niet juist naleven van de regels door de verhuurder; juist de huurders zijn niet de schuldigen, maar worden nu geraakt in hun basisbehoefte. Legalisering zou daarom altijd de voorkeur moeten hebben. De verhuurder gaat in de praktijk de huurder immers vrijwel nooit tegemoetkomen. De gemeente zou de huurders dus moeten helpen, bijvoorbeeld middels een huurteam.

Daarnaast valt te denken aan de volgende maatregelen:
1. Bijbouwen: wij roepen de Raad op om via een motie een minimumaantal te realiseren studentenkamers per jaar af te dwingen bij het College. Wordt dit aantal niet gehaald, dan moet er extra worden bijgebouwd of er moeten projecten worden versneld.
2. Gefaseerde handhaving: de handhaving zou in geleidelijke stappen plaats kunnen vinden, bijvoorbeeld door het instellen van een maximumaantal panden waarbij de onttrekkingsvergunning wordt ingetrokken. Een andere manier zou zijn om pas een onttrekkingsvergunning voor x kamers in te trekken, als er voor eenzelfde aantal x aan kamers is gecompenseerd (bijvoorbeeld door bijbouwen).
3. Urgentieverklaring: bewoners die op straat komen te staan, moeten tegemoetgekomen worden via een  urgentieverklaring, waarmee eenvoudiger een nieuwe woning gevonden kan worden.

Bouwtechnische eisen
In het alternatieve plan stellen de studentenorganisaties voor om vergunningsaanvragen voor verkamering voortaan alleen in behandeling te nemen als een pand aan minimale bouwtechnische eisen voldoet of kan voldoen. Bijvoorbeeld op het gebied van geluidswerende maatregelen omdat herrie voor de meeste klachten bij omwonenden zorgt. Ook zouden brandwerende maatregelen voorwaardelijk moeten worden voor een onttrekkingsvergunning. Bouwtechnisch ongeschikte panden zouden niet meer voor verkamering in aanmerking moeten komen. Ook de kamers zelf zouden aan minimumeisen moeten voldoen. Ze zouden bijvoorbeeld niet kleiner mogen zijn dan acht vierkante meter.

Verdringing van starters
De studenten wijzen de raadsleden in hun plan verder op het gevaar van verdringing van starters op de woningmarkt als er met quota gewerkt gaat worden. “Dit probleem ontstaat doordat verkamering noodzakelijkerwijs verder van het centrum zal gaan plaatsvinden door de invoering van een quotum in de veelal verkamerde binnenstad. Woningen verder van het centrum zijn echter meer geschikt voor starters, aangezien deze vaker in het prijssegment vallen voor deze groep. Wanneer studenten vaker deze woningen gaan betrekken ontstaat nog meer woningschaarste voor starters.”

Als oplossing voorziet het alternatieve plan in een minimumaantal van vijf bewoners in een verkamerd pand. Daardoor vallen voor starters geschikte woningen automatisch af voor kamerbewoning omdat ze te klein zijn om met vijf personen te bewonen. Op die manier kan ook de druk op kleine woningen die juist geschikt zijn voor starters worden verlaagd, waardoor de prijzen van dat type woningen minder snel zal stijgen. “Woningdelers kunnen gezamenlijk nu eenmaal meer huur opbrengen dan een klein gezin of een individuele starter.”

Chris de Waard in gesprek met voorzitter Koen Reedijk van de Jonge Democraten. De jongerenafdeling van D66 schaart zich achter de studenten.

Maatwerk
Bovenstaande zaken uit het plan van de studenten zijn algemeen van aard. Daarnaast pleiten ze nadrukkelijk voor maatwerk per buurt of straat. “De leefbaarheid van sommige wijken en straten en het welzijn van de bewoners is onder druk komen te staan door de huidige situatie. Maatwerk kan de belangen van bewoners beschermen en voorkomt extra druk op plekken waar die nu nog niet of weinig wordt ervaren.” De directe omgeving is volgens de studenten van grote invloed op de uiteindelijke geschiktheid van een pand voor verkamering of woningvorming.

Geen woonhuizen tussen verkamerde panden
Een ander punt waarop het studentenplan lijnrecht in gaat tegen het plan van het college is het voorgestelde vereiste om tussen verkamerde panden steeds enkele niet verkamerde panden in stand te houden. Dat werkt juist niet, zo denken de opstellers van het studentenplan: “Verkamering tussen twee panden die al verkamerd zijn bieden voor starters of een gezin nooit een aantrekkelijk woon- en leefklimaat, terwijl studenten sneller genoegen nemen met geluidsoverlast waardoor deze panden juist aantrekkelijk zijn voor verkamering.”

D66 steunt alternatief verkamerplan studenten
De fractie van D66 Leiden heeft zich inmiddels uitgesproken voor het plan Maatwerk voor Verkamering dat vanuit de Leidse studentengemeenschap is opgesteld. De partij neemt daarmee afstand van het voorstel van de eigen wethouder Fleur Spijker en heeft zelfs een speciale website in het leven geroepen: www.geenstudentopstraat.nl. Het alternatieve plan is volgens D66 Leiden beter voor zowel studenten, als omwonenden.

Het Leidse D66 raadslid Sander van Diepen vertolkt bij Omroep West nogmaals het gewijzigde fractiestandpunt: “Als het aan ons ligt, komt er geen student op straat te staan.”

Wonen boven winkels en in kantoren
Ook wonen boven winkels wordt door de studenten van harte aanbevolen. Ook daar geldt immers dat met name ’s avonds maar weinig overlast zal worden ervaren van dichtbevolkte bovenwoningen omdat de winkels dan dicht zijn. Hetzelfde geldt voor leegstaande kantoorpanden die verkamerd zouden kunnen worden. Tenzij ze door hun ligging aan extra eisen zouden moeten voldoen. Bijvoorbeeld omdat zo’n pand in een woonwijk staat.

Pleidooi voor nieuwbouwcomplexen
Om ook in de toekomst de leefbaarheid in Leiden op orde te houden pleiten de studenten er tenslotte voor om vooral in te zetten op speciale woningbouwcomplexen voor studenten. Vergelijkbaar met de ontwikkelingen in de Lammenschansdriehoek. Veel studenten hebben meer dan vroeger behoefte aan een zelfstandige woonruimte. Met name door de toenemende studiedruk. Dat sluit goed aan bij de ontwikkeling zoals DUWO bijvoorbeeld heeft gerealiseerd in het Omegaplantsoen. Om ook recht te doen aan studenten die wel graag een woning met gedeelde faciliteiten willen, zou ook bij nieuwbouw een deel van de woonruimte op die manier ingericht moeten worden.

Leiden Maatschappij Politiek Verkamering